DEVRE MÜLK, DEVRE TATİL VE ÖN ÖDEMELİ DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ - HALUK NECDET TEKİN (TNB HUKUK DANIŞMANI)
Dizin
HALUK NECDET TEKİN (T.N.B BAŞKAN DANIŞMANI) - TÜM MAKALELERİ
(SIK SORULANLAR- KONU BAŞLIĞI)
DEVRE MÜLK, DEVRE TATİL VE ÖN ÖDEMELİ DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ
D İ Z İ N
I- DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİ
1- Devre mülk hakkı şahsi mi yoksa ayni bir hak mıdır?
2- Devre mülk sözleşmeleri hangi durumlarda devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir?
3- Devre mülk hakkının kurulmasına dair hangi sözleşmeler yapılmaktadır?
4- Devre mülk hakkının kurulmasından önce taraflar arasında yapılan devre mülk sözleşmesinde hangi hususların yer alması gerekir?
5- Devre mülk hakkı devredilebilir mi ve buna ilişkin sözleşmelerin nerede yapılması gerekir?
6- Devre mülk hakkının kullanımı başkalarına bırakılabilir mi ve buna ilişkin sözleşmeler noterliklerde de yapılabilir mi?
7- Devre mülk hakkı kurulmasından cayılabilir mi?
8- Devre mülk hakkından caymaya ilişkin bildirimin noterliklerden gönderilmesi zorunlu mudur?
II- DEVRE TATİL VE ÖN ÖDEMELİ DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ
Devre tatil sözleşmeleri kaç şekilde yapılabilir?
A) DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ
1- Devre tatil sözleşmesinin noterliklerde yapılması zorunluluğu var mıdır?
2- Devre tatil sözleşmesi kurulmadan önce tüketiciye ön bilgilendirme formunun verilmesi zorunlu mudur?
3- Devre tatil sözleşmesinin içeriğinde bulunması gereken hususlar nelerdir?
4- Devre tatil hakkı devir veya takas edilebilir mi ve buna ilişkin sözleşmeler noterliklerde de yapılabilir mi?
5- Devre tatil hakkının kullanımı başkalarına bırakılabilir mi ve buna ilişkin sözleşmeler noterliklerde de yapılabilir mi?
6- Devre tatil hakkı kurulmasından cayılabilir mi?
7- Devre tatil hakkı sözleşmesinden caymaya ilişkin bildirimin noterliklerden gönderilmesi zorunlu mudur?
B) ÖN ÖDEMELİ DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ
1- Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kaç şekilde yapılabilir?
2- Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinin noterliklerde yapılması zorunluluğu var mıdır?
a) Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli devre tatil satışında
b) Şahsi hakka konu taşınmazın ön ödemeli devre tatil satışında
3- Ayni ve şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil satış sözleşmelerinde bulunması zorunlu bilgiler ve diğer koşullar nelerdir?
a) Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinin içeriğinde bulunması gereken bilgiler nelerdir?
b) Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli devre tatil satış sözleşmesi yapılabilir mi?
c) Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulmadan önce tüketiciye ön bilgilendirme formunun verilmesi zorunlu mudur?
ç) Proje toplam bedelinin bir milyon Türk Lirasını aştığı projelerde teminat sağlanması zorunlu mudur?
d) Ön ödemeli devre tatil hakkına konu taşınmazın ve kullanım hakkının teslim süresi ne kadardır?
4- Ön ödemeli devre tatil hakkı devir veya takas edilebilir mi ve buna ilişkin sözleşmeler noterliklerde de yapılabilir mi?
5- Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinde, cayma hakkı ile sözleşmeden dönme hakkı ne zamana kadar kullanılabilir?
a) Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinden cayma süresi
b) Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinden dönme süresi
6- Ön ödemeli devre tatil satışına konu sözleşmelerden caymaya ve dönmeye ilişkin bildirimlerin noterliklerden gönderilmesi zorunlu mudur?
a) Ayni hakka konu ön ödemeli devre tatil satışında
b) Şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil satışında
III- DEVRE TATİL VE UZUN SÜRELİ TATİL HİZMETİ SÖZLEŞMELERİ YÖNETMELİĞİNDEN KAYNAKLANAN HAKLARDAN FERAGAT EDİLEBİLİNİR Mİ VEYA SATICININ / SAĞLAYICININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ SINIRLANDIRILABİLİR Mİ?
I- DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİ
1- Devre mülk hakkı şahsi mi yoksa ayni bir hak mıdır?
Devre mülk hakkı, ayni bir hak olup, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiş bir irtifak hakkı türüdür.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 57 ve 58 inci maddeleri gereğince; devre mülk hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olup, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
2- Devre mülk sözleşmeleri hangi durumlarda devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir?
14 Ocak 2015 tarihli ve 29236 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun hükümleri uyarınca çıkarılan Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 2 nci maddesinin üçüncü fıkrasında “Bu Yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkanı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.” hükmü yer aldığından, tüketiciye bir yıldan uzun süre için birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkanı tanıyan devre mülk sözleşmeleri devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.
3- Devre mülk hakkının kurulmasına dair hangi sözleşmeler yapılmaktadır?
Devre mülk hakkı, bir irtifak hakkı türü olduğundan ancak tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle kurulabilir.
Ancak, 634 sayılı KMK’nin 61 inci maddesi gereğince, tapu sicil müdürlüklerinde resmi senetle bu hakkın kurulabilmesi için öncelikle taraflar arasında bir ön sözleşme yapılması icap etmektedir. Bu sözleşmenin, tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetten önce yapılması ve resmi senede eklenmesi ile tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi zorunludur.
Resmi senedin düzenlenmesinden önce yapılan ve resmi senedin düzenlenmesinde esas alınan ön sözleşme taraflar arasında adi yazılı şekilde ya da noterliklerde onaylama şeklinde yapılabilir. Bu ön sözleşme ile devre mülk hakkı kurulmamaktadır. Bu hakkın kurulması için mutlaka tapu sicil müdürlüğünde bu sözleşmeden ayrı olarak resmi senedin düzenlenmesi gerekir.
“…taraflar arasında imzalanan devre mülk satış sözleşmesinin “SÖZLEŞME KONUSU” başlıklı 2. maddesinde 'İş bu sözleşmenin konusu; Satıcı mülkiyetindeki ... İli, ... İlçesi, ... Mevkii, 1. pafta 978 Parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilmekte olan ‘... TERMAL SAĞLIK MERKEZİ’ isimli bir tesiste yer alan ve ayrıntıları aşağıda belirtilen, mesken olarak kullanıma tahsisli olan bağımsız bölümlerin devre mülk olarak satışı ile tapu devrinin şartları ve şeklinin düzenlenmesidir.' şeklinde ifade edilen hükümle taraflar arasında devre mülk satış sözleşmesi yapıldığı ve söz konusu sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekir..” (Yargıtay 13. HD T. 08.02.2018, E. 2017/1244, K. 2018/1472)
4- Devre mülk hakkının kurulmasından önce taraflar arasında yapılan devre mülk sözleşmesinde hangi hususların yer alması gerekir?
Aynı Kanunun 59 ve 61 inci maddeleri gereğince bu sözleşmede;
a) Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresinin,
b) Devir ve teslimi ile istifade şekil ve usullerinin,
c) Yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumluluklarının,
ç) Büyük onarım için ayrılacak dönemin,
d) Bakım masrafları gibi hususların,
e) Devre mülk hakkı sahibi tarafından bu hakkın kullanımının başkalarına bırakılıp bırakılamayacağı hususlarının,
yer alması gerekir.
5- Devre mülk hakkı devredilebilir mi ve buna ilişkin sözleşmelerin nerede yapılması gerekir?
Devre mülk hakkının tapu sicil müdürlüğünde resmi senetle kurulmasından sonra bu hak, 634 sayılı KMK’nin 58 inci maddesi gereğince bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer. İrtifak hakkının devri niteliğinde olması nedeniyle noterliklerde devir ya da devir vaadi sözleşmesi yapılamaz. Bu işlemlerin tapu sicil müdürlüklerinde yapılması gerekir.
6- Devre mülk hakkının kullanımı başkalarına bırakılabilir mi ve buna ilişkin sözleşmeler noterliklerde de yapılabilir mi?
634 sayılı KMK’nin 59 uncu maddesi “Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir” hükmünü içerdiğinden, devre mülk hakkının başkaları tarafından kullanılmasına ilişkin sözleşmelerin noterliklerde de onaylanması mümkün bulunmaktadır. Bu tür sözleşmenin noterlikte yapılmak istenmesi halinde;
- Sözleşmede bu hakkın başkaları tarafından kullanılmasına ilişkin bir yasaklama bulunup bulunmadığının,
- Yasaklama yoksa kullanım şekline ilişkin koşullar olup olmadığının,
Araştırılması ve buna göre işlemin yapılması gerekir.
7- Devre mülk hakkı kurulmasından cayılabilir mi?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 2 nci maddesinin üçüncü fıkrasında “Bu Yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkanı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.” hükmü yer aldığından, tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkanı tanıyan devre mülk sözleşmeleri devre tatil sözleşmesi niteliğindedir. Bu sebeple, gerek 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda gerekse Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinde yer alan sözleşmeden caymaya ilişkin hükümler devre mülk sözleşmeleri için de uygulanır.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 50 nci maddesi hükmü doğrultusunda, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin “Cayma hakkı” başlıklı 7 nci maddesinde “Tüketici, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir” hükmü yer aldığından, devre mülk sözleşmelerinin tapu idarelerinde resmi senetle kurulmasında itibaren alıcı (tüketici) on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir.
Ancak, sözü edilen Yönetmeliğin “Eksik bilgilendirme” başlıklı 10 uncu maddesinin birinci fıkrası “Satıcı veya sağlayıcının 5 inci maddenin birinci ve üçüncü veya 6 ncı maddenin birinci ya da 8 inci maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer” hükmünü içerdiğinden belirtilen maddelerde yazılı bilgilendirmelerin yapılmaması halinde, tüketici (alıcı) on dört günlük süreyle bağlı olmaksızın bir yıl içinde cayma hakkını kullanabilir.
(Aynı Yönetmeliğin 9 uncu maddesinin 3 üncü fıkrası gereğince de; tüketicinin devre mülk hakkından süresi içinde ve usulünce cayma hakkını kullanması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.)
Devre mülk hakkının tapu idarelerinde resmi senetle kurulması için 634 sayılı KMK’nin 61 inci maddesi gereğince yapılması gereken ön sözleşme ile devre mülk hakkı kurulmadığından, bu sözleşme ile ilgili cayma hakkının kullanılması da söz konusu olamaz. Tapu idaresinde resmi senetle devre mülk hakkı kurulmasından önce, herhangi bir haklı sebeple devre mülk hakkının kurulamaması halinde taraflar aldıklarını iade etmek zorundadırlar.
8- Devre mülk hakkından caymaya ilişkin bildirimin noterliklerden gönderilmesi zorunlu mudur?
Devre mülk hakkının ayni bir hak olması nedeniyle, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 8 inci maddesi hükmü gereğince cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma hakkı süresi dolmadan (tapu idarelerinde resmi senetle kurulmasında itibaren on dört gün içinde) noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi zorunludur.
II- DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ
Devre tatil sözleşmeleri kaç şekilde yapılabilir?
Devre tatil sözleşmeleri “Devre tatil sözleşmesi” ve “Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi” olmak üzere iki şekilde yapılabilir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 50 nci maddesi ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 4 üncü maddesinde;
Devre tatil sözleşmesi; bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkanı veren sözleşmeler,
Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi; tüketicinin ayni hakka konu bir taşınmazın satış bedelini veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkı bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcı veya sağlayıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı ya da kullanım hakkını tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeleri,
Şeklinde tanımlanmıştır.
A) DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ
1- Devre tatil sözleşmesinin noterliklerde yapılması zorunluluğu var mıdır?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin “Sözleşmenin şekli ve içeriği” başlıklı 6 ncı maddesinde “Satıcı veya sağlayıcı, 5 inci madde uyarınca tüketiciye verilen ön bilgilendirme formunda yer alan bilgilerle birlikte tüketicinin adı, soyadı, açık adresi ve diğer iletişim bilgileri ile tarafların sözleşmeyi imzaladığı yer ve tarihe ilişkin bilgileri de içeren bir sözleşme düzenlemek ve yazılı veya mesafeli olarak kurulan bu sözleşmelerin bir örneğini kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye vermek zorundadır.” hükmüne yer verilmiştir. Madde metninden anlaşılacağı üzere, sözleşmenin noterliklerde onaylanacağına ilişkin bir zorunluluk getirilmemiştir. Ancak, tarafların istemesi halinde bu sözleşmelerin noterliklerde de onaylanması mümkün bulunmaktadır.
2- Devre tatil sözleşmesi kurulmadan önce tüketiciye ön bilgilendirme formunun verilmesi zorunlu mudur?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 5 nci maddesi gereğince, satıcı veya sağlayıcı, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. Ön bilgilendirme formunun, Yönetmeliğin ekinde (Ek-1) yer verilen bilgileri içermesi ve en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmesi zorunludur.
3- Devre tatil sözleşmesinin içeriğinde bulunması gereken hususlar nelerdir?
Sözü edilen Yönetmeliğin 6 ncı maddesi hükmüne göre, bu sözleşmelerde, aynı Yönetmeliğin 5 inci maddesi uyarınca tüketiciye verilen (örneği Yönetmelik ekinde {Ek-1) bulunan) ön bilgilendirme formunda yer alan bilgilerle birlikte tüketicinin adı, soyadı, açık adresi ve diğer iletişim bilgileri ile tarafların sözleşmeyi imzaladığı yer ve tarihe ilişkin bilgilere yer verilmesi,
Sözleşmelerin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade, okunabilir bir şekilde düzenlenmesi,
Tüketicinin kendi el yazısıyla sözleşme tarihini yazması,
zorunludur.
4- Devre tatil hakkı devir veya takas edilebilir mi ve buna ilişkin sözleşmeler noterliklerde de yapılabilir mi?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 5 ve 6 ncı maddeleri hükümleri gereğince, devre tatil hakkının devir veya takas edilmesinin mümkün olup olmadığı hususu ile varsa değişim planına ilişkin açıklamaların devre tatil sözleşmesinde yer alması zorunludur. Sözleşmede, devre tatil hakkının devir veya takas edilebileceği kabul edilmiş ise buna ilişkin sözleşmelerin yapılması mümkündür. Bu sözleşmenin noterliklerde onaylanacağı hususunda bir zorunluluk getirilmemiştir. Ancak, tarafların istemesi halinde bu sözleşmelerin noterliklerde de onaylanması mümkün bulunmaktadır.
Bu tür sözleşmenin noterlikte yapılmak istenmesi halinde, sözleşmede bu hakkın devir ya da takas edilmesine ilişkin bir yasaklama bulunup bulunmadığının araştırılması ve buna göre işlemin yapılması gerekir.
5- Devre tatil hakkının kullanımı başkalarına bırakılabilir mi ve buna ilişkin sözleşmeler noterliklerde de yapılabilir mi?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 5 ve 6 ncı maddeleri hükümleri gereğince, devre tatil hakkından üçüncü bir kişinin yararlanıp yararlanamayacağına ilişkin bilgi ile yararlandığı takdirde buna ilişkin açıklamaların devre tatil sözleşmesinde yer alması zorunludur. Sözleşmede devre tatil hakkından üçüncü bir kişinin yararlanması kabul edilmiş ise, buna ilişkin sözleşmelerin yapılması mümkündür. Bu sözleşmenin noterliklerde onaylanacağı hususunda bir zorunluluk getirilmemiştir. Ancak, tarafların istemesi halinde bu sözleşmelerin noterliklerde de onaylanması mümkün bulunmaktadır.
Bu tür sözleşmenin noterlikte yapılmak istenmesi halinde;
- Sözleşmede bu hakkın başkaları tarafından kullanılmasına ilişkin bir yasaklama bulunup bulunmadığının,
- Yasaklama yoksa kullanım şekline ilişkin koşullar olup olmadığının,
Araştırılması ve buna göre işlemin yapılması gerekir.
6- Devre tatil hakkı kurulmasından cayılabilir mi?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 50 nci maddesi hükmü doğrultusunda, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin “Cayma hakkı” başlıklı 7 nci maddesinde “Tüketici, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir” hükmü yer aldığından, devre tatil sözleşmelerinin kurulmasından itibaren alıcı (tüketici) on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir.
Ancak, sözü edilen Yönetmeliğin “Eksik bilgilendirme” başlıklı 10 uncu maddesinin birinci fıkrası “Satıcı veya sağlayıcının 5 inci maddenin birinci ve üçüncü veya 6 ncı maddenin birinci ya da 8 inci maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer” hükmünü içerdiğinden belirtilen maddelerde yazılı bilgilendirmelerin yapılmaması halinde, tüketici (alıcı) on dört günlük süreyle bağlı olmaksızın bir yıl içinde cayma hakkını kullanabilir.
7- Devre tatil hakkı sözleşmesinden caymaya ilişkin bildirimin noterliklerden gönderilmesi zorunlu mudur?
Devre tatil hakkının şahsi bir hak olması nedeniyle, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 8 inci maddesi hükmü gereğince cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma hakkı süresi dolmadan, yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi yeterlidir. Madde metninden anlaşılacağı üzere, normal devre tatil sözleşmelerinde cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin noterliklerden gönderilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ilgilinin talep etmesi halinde bu bildirim noterliklerden de gönderilebilir.
B) ÖN ÖDEMELİ DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ
1- Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kaç şekilde yapılabilir?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 50 nci maddesi ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 4 üncü maddesinde ön ödemeli devre tatil sözleşmesi; tüketicinin ayni hakka konu bir taşınmazın satış bedelini veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkı bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcı veya sağlayıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı ya da kullanım hakkını tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmıştır.
Buna göre, ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri;
a) Ayni bir hakka konu taşınmazla ilgili olarak,
b) Şahsi bir hakka konu taşınmazla ilgili olarak,
İki şekilde yapılabilir.
Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli devre tatil satışında, tapu tesciline konu edilen bir satış söz konusudur.
Şahsi hakka konu taşınmazın ön ödemeli devre tatil satışında ise, tapu tescili söz konusu değildir. Taşınmazın kullanım hakkına konu edilen bir satış vardır.
2- Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinin noterliklerde yapılması zorunluluğu var mıdır?
a) Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli devre tatil satışında
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 15 inci maddesi gereğince, ayni hakka konu ön ödemeli devre tatil satışı ancak;
aa) Tapu idaresinde kat irtifakının devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme düzenlemesi,
bb) Noterlikte düzenleme şeklinde yapılacak sözleşmeyle ön ödemeli devre tatil satış vaadi,
şeklinde yapılabilir.
Bu sebeple; satış, ön akit (vaat) şeklinde yapılmakta ise, noterliklerde düzenleme şeklinde ön ödemeli devre tatil satış vaadi sözleşmesi olarak yapılması zorunludur.
b) Şahsi hakka konu taşınmazın ön ödemeli devre tatil satışında
Bu satışın konusunun, taşınmazın kullanım hakkıyla ilgili olması ve tapu tescilinin söz konusu olmaması nedeniyle, sözleşmenin noterliklerde onaylanacağına ilişkin bir zorunluluk getirilmemiştir. Ancak, tarafların istemesi halinde bu sözleşmelerin noterliklerde de onaylanması mümkün bulunmaktadır.
3- Ayni ve şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil satış sözleşmelerinde bulunması zorunlu bilgiler ve diğer koşullar nelerdir?
a) Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinin içeriğinde bulunması gereken bilgiler nelerdir?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 6 ncı maddesi hükmüne göre, gerek ayni gerekse şahsi hakka konu ön ödemeli tatil sözleşmelerinde, aynı Yönetmeliğin 5 inci maddesi uyarınca tüketiciye verilen (örneği Yönetmelik ekinde {Ek-5} bulunan) ön bilgilendirme formunda yer alan bilgilere, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin tüketiciye verildiğine, tüketicinin adı, soyadı, açık adresi ve diğer iletişim bilgileri ile tarafların sözleşmeyi imzaladığı yer ve tarihe ilişkin bilgilere yer verilmesi,
Sözleşmelerin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade, okunabilir bir şekilde düzenlenmesi,
Tüketicinin kendi el yazısıyla sözleşme tarihini yazması,
zorunludur.
b) Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli devre tatil satış sözleşmesi yapılabilir mi?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 14 üncü maddesinin yedinci fıkrası gereğince, sözleşmeye konu taşınmazın inşa edileceği arsa üzerinde yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılamaz.
c) Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulmadan önce tüketiciye ön bilgilendirme formunun verilmesi zorunlu mudur?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 5 nci maddesi gereğince, satıcı veya sağlayıcı, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. Ön bilgilendirme formunun, Yönetmeliğin ekinde (Ek-5) yer verilen bilgileri içermesi ve en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmesi zorunludur.
ç) Proje toplam bedelinin bir milyon Türk Lirasını aştığı projelerde teminat sağlanması zorunlu mudur?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 14 üncü maddesinin ikinci fıkrası gereğince, satıcı veya sağlayıcının, ön ödemeli satışa başlamadan önce, proje toplam bedelinin bir milyon Türk Lirasını aştığı projeler için, 27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin “Teminat” başlıklı beşinci bölümü hükümleri çerçevesinde teminat sağlaması zorunludur.
Proje toplam bedelinin bir milyon Türk Lirasını aştığı projelerde, satıcının ön ödemeli devre tatil satışına başlamadan önce 27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 12, 13, 14, 15 ve 16 ncı maddelerinde açıklanan bina tamamlama sigortasını yaptırması veya banka teminat mektubu vermesi, ödemelerin hakediş sistemi ile ya da ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılacağını kabul etmesi zorunludur.
Bu teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.
Noterlerin, sözleşmede zorunlu olarak bulunması gereken bilgilerin sözleşme içinde yer almasını sağlamakla yükümlü bulunmaları nedeniyle, teminata ilişkin bilgilere de sözleşmede yer vermeleri zorunludur.
Satıcının, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce alıcıya vermek zorunda olduğu ön bilgilendirme formunda hangi teminatın sağlandığını göstermekle yükümlü olduğu da dikkate alınarak, 05.08.2015 tarihli ve Hukuki Danışmanlık-11925 (67) sayılı Genel Yazı’da yer alan Gümrük ve Ticaret Bakanlığının görüşünde belirtildiği üzere; noterliklerin teminat sayılabilecek hallere ilişkin ve bunların sağlandığını gösterecek ispatlayıcı belge aramaları gerekmemektedir. Yönetmeliğin 12 nci maddesinde sayılan teminatlardan birisinin sağlandığının satıcı tarafından bildirilmesi ve noterlikçe de bunun sözleşmelerde bulunan “TEMİNAT” kısmına yazılması gerekli ve yeterlidir.
d) Ön ödemeli devre tatil hakkına konu taşınmazın ve kullanım hakkının teslim süresi ne kadardır?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 15 inci maddesinin üçüncü fıkrası gereğince, ayni hakka konu ön ödemeli devre tatil hakkına konu taşınmazın devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez.
Şahsi hakka konu devre tatil amaçlı taşınmazın kullanım hakkının devrinin de en geç otuz altı ay içinde yapılması ve bu hakka konu taşınmazın kullanıma elverişli bir şekilde sunulması zorunludur.
Bu sürelerin sözleşmelere de yazılması gerekmektedir.
4- Ön ödemeli devre tatil hakkı devir veya takas edilebilir mi ve buna ilişkin sözleşmeler noterliklerde de yapılabilir mi?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 5 ve 6 ncı maddeleri hükümleri gereğince, ön ödemeli devre tatil hakkının devir veya takas edilmesinin mümkün olup olmadığı hususu ile varsa değişim planına ilişkin açıklamaların ön ödemeli devre tatil sözleşmesinde yer alması zorunludur. Sözleşmede, ön ödemeli devre tatil hakkının devir veya takas edilebileceği kabul edilmiş ise buna ilişkin sözleşmelerin yapılması mümkündür. Bu sözleşmenin noterliklerde onaylanacağı hususunda bir zorunluluk getirilmemiştir. Ancak, tarafların istemesi halinde bu sözleşmelerin noterliklerde de onaylanması mümkün bulunmaktadır.
Bu tür sözleşmenin noterlikte yapılmak istenmesi halinde, sözleşmede bu hakkın devir ya da takas edilmesine ilişkin bir yasaklama bulunup bulunmadığının araştırılması ve buna göre işlemin yapılması gerekir.
5- Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinde, cayma hakkı ile sözleşmeden dönme hakkı ne zamana kadar kullanılabilir?
a) Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinden cayma süresi
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 50 nci maddesi hükmü doğrultusunda, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin “Cayma hakkı” başlıklı 7 nci maddesinde “Tüketici, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir” hükmü yer aldığından, ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinin kurulmasından itibaren alıcı (tüketici) on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir.
Ancak, sözü edilen Yönetmeliğin “Eksik bilgilendirme” başlıklı 10 uncu maddesinin birinci fıkrası “Satıcı veya sağlayıcının 5 inci maddenin birinci ve üçüncü veya 6 ncı maddenin birinci ya da 8 inci maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer” hükmünü içerdiğinden belirtilen maddelerde yazılı bilgilendirmelerin yapılmaması halinde, tüketici (alıcı) on dört günlük süreyle bağlı olmaksızın bir yıl içinde cayma hakkını kullanabilir.
b) Ön ödemeli devre tatil sözleşmesinden dönme süresi
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 14 üncü maddesinin üçüncü fıkrası hükmü gereğince, ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
Aynı maddenin dördüncü fıkrasında sözleşmeden dönülmesi durumunda tarafların hak ve yükümlülükleri açıklanmıştır.
6- Ön ödemeli devre tatil satışına konu sözleşmelerden caymaya ve dönmeye ilişkin bildirimlerin noterliklerden gönderilmesi zorunlu mudur?
a) Ayni hakka konu ön ödemeli devre tatil satışında
Ayni hakka konu ön ödemeli devre tatil satışında, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 8 ve 14 üncü maddeleri hükmü gereğince sözleşmeden cayma ve dönme hakkının kullanıldığına dair bildirimlerin, cayma ve dönme hakkı süresi dolmadan, noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi zorunludur.
b) Şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil satışında
Şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil satışında, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 8 ve 14 üncü maddeleri hükmü gereğince sözleşmeden cayma ve dönme hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma ve dönme hakkı süresi dolmadan, yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi yeterlidir. Madde metninden anlaşılacağı üzere, şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde cayma ve dönme hakkının kullanıldığına dair bildirimin noterliklerden gönderilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ilgilinin talep etmesi halinde bu bildirim noterliklerden de gönderilebilir.
III- DEVRE TATİL VE UZUN SÜRELİ TATİL HİZMETİ SÖZLEŞMELERİ YÖNETMELİĞİNDEN KAYNAKLANAN HAKLARDAN FERAGAT EDİLEBİLİNİR Mİ VEYA SATICININ / SAĞLAYICININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ SINIRLANDIRILABİLİR Mİ?
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 17 nci maddesi gereğince, sözleşme metninde veya müstakil herhangi bir belgede yer alan ve tüketicinin bu Yönetmelikten kaynaklanan haklarını kullanmaktan feragat ettiğine veya satıcı veya sağlayıcının yükümlülüklerini sınırladığına ya da ortadan kaldırdığına dair kayıtlar geçersizdir.
Haluk Necdet TEKİN
TNB Eğitim, Sağlık,
Sosyal Güvenlik ve Yardımlaşma Vakfı
Hukuk Danışmanı ve Eğitmeni