ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMELERİ - FEZA YURTBİLİR SUYABATMAZ - NOTER
Dizin
GİRİŞ
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 28.Kasım.2013 tarihli 28835 sayılı Resmi Gazete yayımlanarak, yayımı tarihinden itibaren altı ay sonra yürürlüğe girmiş,6502 Sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesi ile 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun yürürlükten kalkmıştır.4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da tüketici işlemi sayılan taşınmaz satış sözleşmelerinin şekline ilişkin bir düzenleme yer almazken 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40-46 maddelerinde ön ödemeli konut satışları özel olarak düzenlenmiştir. Kanun’un 46.maddesi ile sözleşme
öncesi bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, tüketici ve ile satıcının hak ve yükümlülükleri, cayma hakkı ve sözleşmeden dönme ile diğer uygulama usul ve esaslarının ile düzenleneceği hüküm altına alınmış, bu madde hükmü uyarınca Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik 27.Kasım.2014 tarihli 29188 sayılı Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.6502 Sayılı Kanun ile ön ödemeli konut satışlarında zorunlu tutulan teminatlar kapsamında bina tamamlama sigortası uygulama esasları belirlenmiş, Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı tarafından hazırlanan Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları 11.03.2015
tarihinde Türkiye Sigorta Reasürans ve Emeklilik Şirketleri Birliği’ne gönderilmiştir.
I-TANIM
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi TKHK md.40/1’da tanımlanmıştır. Kanun tanımına göre ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir ve teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir.
Konut kavramı eski 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a 4822 Sayılı Kanun’un (2) 3.maddesi ile dahil edilmiş ve 4077 Sayılı Kanun’un 3/c maddesi ‘’Mal:Alış-verişe konu olan taşınır eşyayı,konut ve tatil amaçlı taşınmaz malları ve elektronik ortamda kullanılmak üzere hazırlanan yazılım,ses,görüntü ve benzeri gayri maddi malları,’’şeklinde değiştirilmiştir.Aynı tanım 6502 Sayılı Kanun’da da korunmuştur.
6502 Sayılı Kanun’a dayanılarak hazırlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 4.maddesinde konut, ‘’23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölüm’’ olarak açıklanmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun(3) 1. maddesinde ‘Tamamlanmış bir yapının kat,daire,iş bürosu,dükkan,mağaza,depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde,o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından,bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde,yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere,arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından,bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.’’düzenlemesi yapılmış. bağımsız bölüm ise Kanun’un 2.maddesinde ‘’..ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup,bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri’’ olarak tanımlanmıştır.
Yönetmeliğin 4/e maddesinde yer alan konut tanımı, dükkanların ya da ofis olarak kullanılacak bağımsız bölümlerin de ön ödemeli konut satışı kapsamında değerlendirilebileceği izlenimini vermekteyse de TKHK md.3’e göre sadece konut veya tatil amaçlı taşınmazların satışı Kanun kapsamında kabul edilmektedir. Ön ödemeli konut satışından bahsedebilmek için sözleşmenin konusunu konut veya tatil amaçlı taşınmaz oluşturmalıdır(4).Konut veya tatil amaçlı olmayan taşınmaz satışlarında Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanmayacaktır.
Kanun Koyucu konut veya tatil amaçlı olmayan taşınmaz satışlarında
1 Gaziosmanpaşa 4.Noteri
2 14.03.2003 tarihli,25048 sayılı Resmi Gazete
3 2.7.1965 tarihli,12038 sayılı Resmi Gazete
4 GÜMÜŞ M.Alper,Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi,Cilt 1,Vedat
Kitapçılık,İstanbul 2014,s.251
korunmaya değer tüketici yararı görmemekte ve tüketici işlemi olarak kabul etmemektedir.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde konut amaçlı bir taşınmazın satışı söz konusu olmalı, satış bedelinin ise peşin veya taksitler halinde konutun devir ve tesliminden önce ödenecek olması gerekmektedir.Tüketicinin ödemeyi toptan yapmış olması veya taksitler halinde yapacak olması TKHK md.40/1’in uygulanması açısından fark yaratmayacaktır. (5)
Kanun koyucu tüketicinin taşınmazı edinmekteki amacını ön planda tutmaktadır.Ön ödemeli konut satışına konu taşınmazın mutlaka konut niteliği taşıması gerekmemekte, tüketicinin barınma ihtiyacını karşılamak amacı ile taşınmazı ediniyor olmasını yeterli görmektedir.
Yönetmelik tanımı da buna uygundur.Örneğin edinilen yer imar planında ticaret alanında kalsa bile tüketici bu yeri barınma amaçlı olarak ediniyorsa ön ödemeli konut satışı olarak kabul edilecektir(6).
Karma kullanımlarda ağırlıklı amaca üstünlük tanımak,hem ev hem ofis olarak kullanılmak üzere edinme halinde barınma amacına üstünlük tanınarak sözleşmenin ön ödemeli konut satışı olarak kabul edilmesi gerekmektedir.Konut kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu olacak bağımsız bölüm olabileceği gibi,bağımsız bir parsel üzerine inşa edilmiş müstakil yapı niteliğinde de olabilir(7).
Proje aşamasındaki veya inşaat aşamasındaki konutların ön ödemeli satışı mümkün olduğu gibi,tamamlanmış konutlara ilişkin olarak da ön ödemeli satış yapılabilir. GÜMÜŞ ikinci el konut satışlarında TKHK 40-46 maddelerinin uygulanamayacağını düşüncesindedir(8).
ÇABRİ ise konutun ikinci el olması ile sıfır olması arasında fark bulunmadığını,
bir inşaat şirketinin inşa ettiği bir konutu bir süre kiraya verdikten sonra ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ile satabileceğini, bu halde konutun sıfır olmamasının sözleşmenin ön ödemeli konut satışı olarak nitelendirilmesine engel olmayacağını savunmaktadır(9).
5 AYDOĞDU Murat,Tüketici Hukuku Dersleri,Adalet Yayınevi,Ankara 2015,s.270
6 ÇABRİ Sezer,6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi (Makale),Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015,Bilge Yayınevi,Ankara 2015,s.208
7 ÇABRİ,s.208
8 GÜMÜŞ,s.251
9 ÇABRİ,s.208 (dipnot 13)
Tatil amaçlı taşınmaz satışları da kanunda ön ödemeli konut satışı kapsamında sayılacağına dair açık bir düzenleme olmamasına rağmen TKHK md.40-46 hükümlerine tabi olacaktır(10).
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 2012/10605 esas,2012/17689 karar sayılı,10.7.2012 tarihli ilamında üç adet bağımsız bölümü satın alan davacının tüketici tanımı dışına çıkmayacağını ve uyuşmazlığın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında kaldığına karar vermiştir.
İNAL benzer bir olayda tasarruf yapmak ve geleceğini garanti altına almak maksadı ile beş adet bağımsız bölüm satın almış olan davacının işleminin Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2011/15055 esas,2012/354 karar sayılı,17.01.2012 tarihli ilamı ile tüketici işlemi sayılmamış olmasından yola çıkarak Tüketici Hukuku’nda tüketicinin satın aldığı malın veya hizmetin asgari ve azami bir sınırlamaya tabi tutulmasının uygun olacağını, üç daireyi birlikte veya peş peşe satın alan tarafın tüketici değil yatırımcı olduğunu, yatırımcının TKHK kapsamında korunmasına gerek bulunmadığını savunmaktadır.
İNAL 6502 Sayılı Kanunda yapılacak bir düzenleme ile taşınmaz satımı işleminin konusuna girmeyecek dolayısıyla bu Kanun ile getirilen korumadan yararlanamayacak işlemlerin sınırlandırılarak belirlenmesinin, sayılanlar dışında kalanlar ile tek konut gibi taşınmaz alanların TKHK hükümlerinden yararlandırılmasının uygun olacağı düşüncesindedir(11).
GÜMÜŞ, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşa edilen ve yükleniciye kalacak olan ancak mülkiyetin henüz iş sahibinde olduğu konutların, yüklenici tarafından üçüncü kişilere satışının vaat edilmesinin de TKHK md.40 hükümleri çerçevesinde ön ödemeli konut satışı kapsamında sayılacağı, ancak Yargıtay’ın geçerli satış vaadi sözleşmesinin varlığına rağmen bu tür sözleşmeleri, yüklenicinin mülkiyeti devir alacağının temliki sözleşmesi sayan yaklaşımının bu kabulün önünde engel oluşturabileceği düşüncesindedir(12).
Yargıtay 3.HD. Esas;2014/185,Karar;2014/1619,05.02.2014 tarihli kararında yüklenicinin; kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı binadan, satış vaadi sözleşmesi ile mesken niteliğinde taşınmaz satmayı vaat et-
10 ÇABRİ,s.208
11 İNAL Tamer, ‘Tüketici Hukuku›nda Tüketim Malı-Yatırım Malı Ayrımının
Gerekliliği, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015,Bilge
Yayıevi,Ankara 2015,s.199
12 GÜMÜŞ,s.251
tiği alıcının tüketici olduğuna ve davada Tüketici Mahkemesi’nin yetkili olduğuna karar vermiştir. Yargıtay 3.HD Esas;2010/2481,Karar; 2010/9703,30.06.2010 tarihli kararında satıcının yüklenici olması halinde uyuşmazlığın 4077 Sayılı Yasa kapsamında olduğu ve Tüketici Mahkemesinin görevli olduğuna karar vermiştir(13).
II-SÖZLEŞME ÖNCESİ BİLGİLENDİRME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
TKHK md.40/2 hükmü ile ön ödemeli konut satışı veya ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi yapılmadan en az bir gün önce tüketicilere Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formunun verilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Ön bilgilendirmenin içeriği yönetmelik ile belirlenmiştir. Satıcıya getirilen en az bir gün önce yapılacak sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğü ile tüketiciye kendisine önerilen sözleşmeyi inceleyebilme ve üzerinde düşünebilme olanağı tanınmıştır(14).
Yönetmeliğin 5/1.maddesi ile yapılan düzenlemeye göre ön bilgilendirme formu en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmiş olmalıdır. Ön bilgilendirme formunda yer alması zorunlu bilgiler Yönetmelikte gösterilmiştir.
1- Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
2-Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve temel nitelik bilgileri ile 2/11.1985 tarihli ve18916 Mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
3-Konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
13 www.kazancihukuk.com erişim 14.05.2015,Yar.3HD. 2012/19584
Esas,2012/23831 Karar,19.11.2012 Tarihli ve Yar.3HD.2012/7864
Esas,2012/12795 Karar,18.05.2012 tarihli kararlar
14 ÇABRİ,s.208
4-Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
5-Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin
bilgiler,
6-Konutun teslim tarihi,
7-Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
8-Yapı ruhsatının alınış tarihi,
9-Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.
Yönetmeliğin 5/2 maddesine göre ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, kat planı ve mahal listesinin de verilmesi gerekmektedir. Yönetmeliğin 5/3 maddesi ön bilgilendirme formunun ve eklerinin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile verilmesini zorunlu tutmuştur. Bu madde kapsamında ön bilgilendirme yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıya aittir (Yön md.5/4) .
Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan Yönetmelik taslağında yer alan sözleşmenin şekli ve zorunlu içeriğini düzenleyen 6/6 maddesindeki kat irtifakı tesis edilmeden ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulamayacağına ilişkin hüküm yönetmelikten çıkarılmış ancak yürürlükteki yönetmelikte yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgilerin ön bilgilendirme formunda yer alması zorunluluğu muhafaza edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14.maddesine göre yönetim planının, kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescili sırasında hazırlanması ve tapu idaresine verilmesi gerekmektedir.
Kat irtifakı kurulmadan önce yapılacak ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinde Yönetmeliğe göre önceden yönetim planının hazırlanması ve genel giderlere katılıma ilişkin bilgilerin hem bilgilendirme formunda hem de sözleşmede yer alması gerekecektir.
Ön bilgilendirme formunun tüketiciye en az bir gün önceden verilmesi zorunluluğu ile tüketici lehine sağlanmak istenen yarar tüketicinin sözleşme yapmadan önce sözleşme koşulları hakkında önceden bilgilendirilmesi ve değerlendirme yapabilmesi için yeterli zamana sahip olmasıdır. Böylece tüketici acele karar vermeyecek, sözleşme içeriğini önceden öğrenebilecek ve inceleyebilecektir.
AYDOĞDU bir gün önce ifadesini ‘’bir işgünü’’ olarak anlamanın daha doğru olacağı görüşündedir(15). GÜMÜŞ’ e göre bir gün önceden ifadesi 24 saatlik bir zaman aralığını ifade etmemektedir. Bilgilendirme formu saat 16.00’da verilmiş sözleşme ertesi gün saat 11.00’ da yapılmışsa ön bilgilendirme süresinde yapılmış sayılmalıdır(16).ÇABRİ sözleşmenin yapılabilmesi için bilgi verme formunun üzerinden en az yirmi dört saat geçmesi gerektiği, bilgi verme formunun üzerinden yirmi dört saat geçmedikçe yapılan sözleşmenin geçersiz olacağı, aksi görüşlerin Kanun’un amacına uygun düşmeyeceğini savunmaktadır(17).
Yönetmeliğin gerek 5.maddesinde gerekse sözleşmenin zorunlu içeriğini düzenleyen 7.maddesinde satış sözleşmelerinde satış bedelinin Türk Lirası olarak belirlenmesi zorunluluğu getirilmiştir. Yönetmelikte yapılmış olan bu düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 26 ve 99.maddelerine aykırıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun ‘’Madde 99-Konusu para olan borç Ülke parası ile ödenir. Ülke parası dışında başka bir para birimiyle ödeme yapılması kararlaştırılmışsa, sözleşmede aynen ödeme veya bu anlama gelen bir ifade bulunmadıkça borç, ödeme günündeki rayiç üzerinden Ülke parasıyla da ödenebilir.’’
‘’Madde 26- Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.’’ düzenlemeleri karşısında ön ödemeli konut satışları için yönetmelikle getirilen bu kısıtlamanın hüküm ifade etmeyeceği düşüncesindeyim. Kanunla yapılmış olan düzenlemelerin yönetmelik ile değiştirilmiş ya da ortan kaldırılmış sayılması normlar silsilesine aykırıdır. Yönetmelik düzenlemesinin yasaya uygun hale getirilmesi gerekmektedir.
ÇABRİ ön bilgilendirme formunda yer alan bilgilerin satıcı için bağlayıcı nitelikte olduğunu, satıcının bilgi formu ile tüketiciye sunmuş olduğu şartları sonradan tek taraflı olarak değiştiremeyeceğini, bilgi formunda yer alan bilgilerin satıcı için öneri niteliğinde olduğu, sözleşme koşullarının değişmesi halinde yeni bir bilgilendirme formu verilmesi ve bunun üzerinden bir gün geçmesi gerektiğini savunmaktadır. ÇABRİ ye göre Yönetmelik hükmü tüketicinin korunmasını amaçlayan
15 AYDOĞDU,s.271
16 GÜMÜŞ,s.253
17 ÇABRİ,s209
emredici nitelikte bir düzenlemedir(18). REİSOĞLU, konut finansmanı sözleşmelerine ilişkin yaptığı açıklamada ön bilgilendirme formundaki bilgilerin bağlayıcı olmadığını, sadece tüketiciyi bilgilendirme amacı taşıdığını ifade ederek, bağlayıcı olmasının öneri oluşturacağı anlamına geleceğini, öneri niteliği taşıyabilmesi için yasada düzenlenmiş olması gerektiğini belirtmektedir(19).
III-ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40.maddesinde ön ödemeli konut satışı,ön ödemeli konut satış sözleşmeleri şeklinde tanımlanmış ve ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinden bahsedilmemiş olsa bile TKHK’nın 41.maddesi ve Yönetmeliğin 6/1 maddesi bu üst başlığın ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerini de kapsadığını göstermektedir(20).
Ön ödenmeli konut satışlarının tabi olacağı şekil TKHK md.41/1’de ‘’ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.’’ şeklinde düzenlenmiştir.
Yönetmelikte ise ‘’ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesi ile birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi halde sözleşme geçersizdir (Yön md.6/1).’’düzenlemesi yapılmıştır.
Ön ödemeli konut satışı için Kanun Koyucu iki farklı sözleşme ve iki ayrı mercii belirlemiştir. Ön ödemeli konut satışı tapu sicil müdürlüğü tarafından, ön ödemeli konut satış vaadi ise noterliklerde düzenleme şeklinde yapılacaktır.
Böyle bir düzenleme yapılmamış olsa bile genel hükümler uyarınca aynı şekil şartları geçerlidir. Ancak Kanun Koyucu, bu hususta geçerli genel düzenlemeler ile yetinmemiş ayrıca şekli belirterek uygulamada yaşanan sıkıntıların önüne geçmek, resmi şekilde yapılmayan satışları engelleyerek, tüketicinin hukuken geçerliliği bulunmayan sözleşmeler ile mağduriyet yaşaması önlenmek istenmiştir(21).
18 ÇABRİ,s.209
19 20 ÇABRİ,s.209 (dipnottan alıntı)
GÜMÜŞ,s.250;ÇABRİ,S.206
21 ÇABRİ,s.212
1-Taşınmaz Satış Sözleşmesi
a)Resmi Şekil
Taşınmaz satışlarının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur (Türk Borçlar Kanunu 237;Türk Medeni Kanunu 706). 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun (22) 26. maddesinde mülkiyet, mülkiyetin gayri ayni haklara, irtifak hakkı tesisine veya vadine dair resmi senetlerin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edileceği düzenlenmiştir.
Tapu Kanunu’nun 26.maddesi gereği tapu sicil memuru tarafından düzenlenmeyen taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz olduğundan, mülkiyet alıcıya geçmeyecektir.
Özellikle İsviçre Federal Mahkemesi tarafından savunulan görüşe göre Kanun’un öngördüğü şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesi batıldır. Batıl sözleşme yapıldığı andan itibaren geçerli hiç bir hüküm ve sonuç doğurmaz ve sonradan tarafların onayı ile geçerli hale gelmez.
Batıl sözleşmelerde ifa talep edilemez. Yargıtay’ın 07.04.1954 tarihli 8/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir. Ancak taraflar edimlerini yerine getirmişlerse şekle aykırılığı ileri sürmek, hakkın kötüye kullanılması yasağına ve dürüstlük kuralına aykırıdır. Yargıtay 30.9.1988 tarihli 2/2 sayılı kararında Hakimin yargılamanın her aşamasında şekil noksanını ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması olup olmayacağını re’sen araştırması gerektiğine karar vermiştir. Yine şekil eksikliğine bilerek veya karşı tarafı aldatarak neden olan taraf geçersizliği ileri sürememelidir. Bu durum da hakkın kötüye kullanılması ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacaktır(23).
Bakanlar Kurul tarafından 22.7.2013 tarihinde hazırlanan yeni Tapu Sicili Tüzüğü›nün(24) 21 .maddesine göre; sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde resmi senet düzenlenecek ve resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenecektir.
‘’Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’’(25) de akitli işlemlere ilişkin usul ve esaslar gösterilmiştir. TSY md. 14’e göre ‘’Resmi senetteki irade be
22 - 23 29/12/1934 tarihi 2892 sayılı Resmi Gazete
EREN Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara
2014,s.212
24 17.8.2013 tarihli 28738 numaralı Resmi Gazete
25 10.Kasım.2009 tarihli 27402 sayılı Resmi Gazete
yanları açık olur. Kişiden kişiye değişik yorumlanacak kavramlara yer verilmez. Akdin türüne göre bütün esaslı noktalara yer verilir .Taraflardan birinin irade beyanında yer alan unsurların her birini, taraflardan diğerinin irade beyanı tam olarak karşılar. Bu suretle akdin konusuna ilişkin bütün noktalarda tarafların anlaşmış olmaları sağlanır.’’ TSY md.11/1 ‘’Resmi senette, akdin konusuna göre onun varlığı için mutlaka bulunması gereken noktalar ile taraflardan her birinin veya tümünün gerekli saydığı ve anlaşmaya varmadıkça akdin oluşmayacağını kararlaştırdıkları noktalar yer alır. TSY 11/2 ‘’Resmi senede, tescili bozucu ve hükümsüz kılıcı kayıt ve şart yazılamaz.’’ hükümlerini içermektedir.
b)Tescil
Resmi şekilde yapılan sözleşme satıcıya, tapuda tescil borcu yükler. Türk Medeni Kanunu md.705’e göre ‘’Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.
Ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.’’
Kurulması kanunen tescile tabi haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (Türk Medeni Kanunu md.1021).
Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır (TMK md.1022/1).
Taşınmaz satışına ilişkin resmi senedin düzenlenmesi üzerine, Tapu Sicili Tüzüğünün 16.maddesi uyarınca yapılacak yazılı bir istem üzerine taşınmaz yeni hak sahibi adına işlenecek, tescil yapılacaktır.
Uygulamada tapu sicil müdürlükleri resmi senedi düzenledikten hemen sonra tescil işlemini de yerine getirmektedirler.
c)Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde şekli düzenleyen TKHK’ nın 41.maddesine göre satışın tapu siciline tescil edilmesi zorunludur.
Maddenin bu ifade tarzı hatalıdır çünkü tapuda satış sözleşmeleri tescil edilmeyip, devredilen mülkiyet hakkı yeni malikin adıyla tescil edilmektedir(26). Taşınmaz satış sözleşmesinden doğan mülkiyeti devir borcunun ifası niteliğindeki tescil işlemi taşınmaz satış sözleşmesinin şekli olarak ifade edilmiştir. Dolayısı ile tapuda resmi şekilde düzenlenen satış sözleşmesi tescil edilmedikçe yokluk yaptırımı ile sakat olacaktır(27).
Taşınmaz satışlarında resmi şeklin kapsamına satılan taşınmaz mal, satış bedeli ve hukuki sebep gibi sözleşmenin objektif esaslı unsurları girdiği gibi, sübjektif esaslı unsurlar da dahildir. Sübjektif unsurlar taraflardan birisi veya her ikisi için de sözleşmenin doğal ve zorunlu unsuru olarak vazgeçilmez olan hususlardır. Örnek olarak cayma parası, ceza koşulu, satış bedelinin ödenmesinin vadeye bağlanması gibi hususlar resmi şeklin kapsamına girmelidir(28).
TEKİNALP’ e göre asıl akde bağlı olarak kararlaştırılan ikinci derecede önemli kayıtlar olmaksızın asıl akdin yapılamayacak olduğu anlaşılırsa, bunların da resmi senette gösterilmesi zorunludur. Aksi halde işlem tamamen batıl olur (29).
Yargıtay 13.HD,1983/5443 Esas,1983/7751 Karar sayılı,08.11.1983 tarihli kararında ‘’Tapulu taşınmazla ilişkin satış sözleşmesinin hüküm taşıması için resmi şekilde yapılması gerekir. Bu sözleşmeye ait kayıt ve şartların resmi şekle bürünmesi zorunludur. Resmi şekil, taraflarca önemli olan, sözleşmenin bütün hükümlerini ana noktalarını kapsaması gerekir. Satış sözleşmesini ilgilendiren bütün unsurlar esaslı sayılır.
Esas sözleşmeyi bozmayan ve değiştirmeyen fer’i ve mütemmim koşullar şekle bağlı olmadan serbestçe değiştirilebilir.’’ (30). demek sureti ile aynı görüşü ifade etmiştir. Ön ödemeli konut satışlarında yönetmeliğin sözleşmenin zorunlu içeriği saydığı ve 7.maddede düzenlenen hususların resmi senede dahil edilmesi gerekmektedir. TSY düzenlemesi çerçevesinde de sözleşmenin zorunlu içeriği olarak sayılan hususların resmi senede dahil edilmesine engel olacak bir hüküm bulunmamaktadır.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde Yönetmeliğin 7.maddesinde zorunlu içerik olarak sayılmış hususların resmi şeklin kapsamına dahil edilmesine engel bir hüküm bulunmamakla birlikte tescil istemi
26 ÖZ Turgut ,Konusu Taşınmaz Olan Tüketici Sözleşmelerinde Geçerlilik ve Borca Aykırılık,Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015,Bilge
Yayınevi, Ankara 2015,s.143
27 GÜMÜŞ,s.255
28 EREN,s.209
29 TEKİNAY S.Sulhi, Eşya Hukuku,Beta Basım Yayım,s.460
30 www.kazancihukuk.com ,erişim 14.05.2015
nin bozucu şarta bağlı olarak yapılamayacak olması tapu uygulaması bakımından buna imkan tanımamaktadır.Zira taşınmaz satış sözleşmesinin resen hazırlanması ile birlikte satıcı tescil talebinde bulunmakta,resmi senette tescil tarihine de yer verilmekte eş zamanlı olarak alıcı adına tescil yapılmaktadır. Borçlandırıcı işlem ile tasarrufi işlemin eş zamanlı yapıldığı bir uygulamada Türk Borçlar Kanunu md.243/1’’Bir taşınmazın koşula bağlı satışında, koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline tescil yapılamaz.’’ ve TST md.16/2 ‘’İstem tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz.’’ hükümleri çerçevesinde Yönetmeliğin 7/ı maddesinde yer alan cayma hakkının kullanılması, şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgilerin resmi senette yer alması mümkün gözükmemektedir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde, konutun tüketici adına tescili ile birlikte ayrıca yazılı bir sözleşme yapılması Yönetmeliğin 7.maddesinde sayılan zorunlu bilgilerin resmi senette yer alamayacak olması nedeni ile istenmiştir. Tescille birlikte düzenlenecek yazılı sözleşmede Yönetmeliğin 7.maddesinde sayılan bilgilerin yer alması zorunludur.
ÇABRİ resmi sözleşme ve tescil ile kat irtifakının tüketiciye devredildiği hallerde ayrıca yazılı sözleşmenin yapılmamasının satış sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyeceği, tüketiciyi biraz daha korumak amacıyla yapılmış bir düzenleme olduğu kanaatindedir(31).Bu durumda olsa da olur olmasa da olur bir yazılı sözleşme için yönetmelik ile zorunlu içerik belirlenmesi çok da anlamlı olmamıştır.
ÇABRİ,ön ödemeli satış sözleşmesinde tapuda resmi sözleşmenin yapılması ile birlikte mülkiyetin tüketiciye geçeceğini, sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde cayma hakkının kullanılması durumunda tüketicinin de konutun mülkiyetini tekrar satıcıya iade etmesi gerekeceğini, bunun zahmetli ve masraflı olması nedeniyle ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin önce yazılı şekilde yapılmasını, cayma hakkı süresinin geçmesinden sonra tapuda devir yapılmasını sağlayacak bir düzenlemenin yerinde olacağını savunmaktadır(32). Düşünceme göre ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’ nun taşınmaz satışlarının resmi şekilde yapılmasını zorunlu kılan hükümlerine aykırıdır. Yasa koyucunun resmi şekil
31 ÇABRİ,s.213
32 ÇABRİ,s.214
ile korumak istediği menfaatten tüketiciyi mahrum bırakmak sonucunu doğuracaktır. Bu nedenle sözleşme mutlaka resmi şekilde yapılmalı ancak tescil işleminin cayma süresinin geçmesinden sonra yapılmasına olanak tanıyan bir sistem benimsenmelidir. Tapu daireleri ya da Tapu Kanunu’nun 26.maddesindeki engeli kaldıracak bir değişiklik ile noterler, ön ödemeli konut satış sözleşmesini, sözleşmenin tüm zorunlu içeriğini karşılayacak içerikte resmi şekilde düzenlemelilerdir. Tescil ise cayma süresinin geçmesinden sonra Tapu Sicil Müdürlükleri tarafından yerine getirilmelidir.
2-Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
a) Genel Olarak
Taşınmaz satışı vaadi sözleşmelerinin şekli TBK’nın 237/2 maddesinde düzenlemiştir. ‘’Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olamaz.’’ Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi belirli bir taşınmazın ileride belirli koşullarla alıcıya satılması borcunu içeren bir ön sözleşmedir(33). TBK md.29’ da yapılmış olan düzenlemeye göre ‘’Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisna dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.’’
Kanun Koyucu tıpkı taşınmaz satışı sözleşmelerinde olduğu gibi taşınmazın satışı vaadi sözleşmelerinde de resmi şekil şartı getirmiştir.
Resmi şekil, tarafların irade açıklamalarının resmi usullerle belirlenmesi ve doğrudan doğruya resmi memur tarafından resmi senede bağlanması demektir. Türk Hukuku’nda resmi şekli gerçekleştirme hususunda noterler genel olarak yetkili kılınmışlardır(34).Resmi şekil sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Noterlik Kanunu’nun 60/3 maddesinde noterlerin genel olarak yapacağı işler arasında sayılmıştır.
Noterler tarafından yapılacak olan taşınmaz satış vaadinin Noterlik Kanunu’nun 89.maddesi gereği düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir(35).Düzenleme şekil Noterlik Kanunu’nun 84.maddesinde
33 EREN,s.220
34 KOCAYUSUFPAŞAOĞLU/HATEMİ/SEROZAN/ARPACI, Borçlar Hukuku
Genel Bölüm Birinci Cilt, Filiz Kitapevi, İstanbul 2014,s.301
35 Madde 89:
Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkulde tanımlanmış, içermesi gereken hususlar Noterlik Kanunu md.84 ve devamında gösterilmiştir. Düzenleme şekil noterle tarafından hazırlanan özel şekle tabi bir tutanaktır. Bu şekle uyulmadan örneğin imzaların onaylanması sureti ile yapılan satış vaadi sözleşmesi şekle uymadığı için geçersizdir.
Doktrinde noterler tarafından yapılmakta olan satış vaadi sözleşmelerinin ön sözleşme olmayıp asıl satış sözleşmesi olduğu da savunulmaktadır.
Ancak İsviçre ve Türk hukuk sisteminde hakim görüş taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ön sözleşme olduğu yönündedir. İki taraflı olarak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Satıcı taşınmazı ileride satma borcu altına girmekte alıcı da alma sözü vermektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmaz satış sözleşmelerinden farklı olarak geciktirici veya bozucu şarta bağlı olarak yapılabilir, oysa satış sözleşmesi sadece geciktirici şarta bağlı olarak yapılabilmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında ayni değil şahsi borç doğuran sözleşmelerdir.
Taşınmazı almayı vaat eden yönünden alacak hakkı söz konusudur ve bu alacak satmayı vaat edenin onayına ihtiyaç duyulmaksızın üçüncü kişilere devredilebilir(36).
Taşınmaz satış vaadi ile yüklenilen borç taşınmaz mülkiyetini geçirme borcu olmayıp, ileride tapu sicil müdürlükleri huzurunda satış sözleşmesini yapma borcudur. Alıcı satıcıdan borcun yerine getirilmesini istediği zaman taraflar Tapu Sicil Müdürlüğü’ne giderek satış sözleşmesini yapacaklardır. Satıcının buna uymaması durumunda alıcının dava açmak sureti ile mülkiyetin kendisine geçirilmesini istemesi gerekmektedir. Mahkemenin vereceği karar ile mülkiyet doğrudan doğruya alıcıya geçer. Satıcı satış vaadinden doğan borcunu kusuru ile imkansız hale getirirse Türk Borçlar Kanunu md.112’ye göre alıcının zararını gidermekle yükümlüdür. Kusursuz imkansızlık halinde ise TBK md.136 gereği borç sona erer ancak borçlu, karşı taraftan aldığı edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlüdür(37).
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini taraflar isterlerse tapuya şerh satış vaadi, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.
36 EREN,s.220
37 EREN,s.224
verilebilir. Tapu Kanunu’nun 26.maddesi gereği taraflardan birisinin bunu istemesi yeterlidir ve ayrıca taraflar arasında şerh anlaşmasına gerek yoktur. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ile alıcı lehine kuvvetlendirilmiş bir alacak hakkı, satıcı yönünden ise eşyaya bağlı bir borç doğar. Alıcı bu şerh sayesinde satın alma hakkını, sonradan taşınmaz üzerinde mülkiyet, sınırlı bir ayni hak veya tapuya şerh edilmiş şahsi hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Satıcının taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi halinde alıcı tapudaki şerhe dayanarak satın alma hakkını üçüncü kişiye karşı da kullanabilecek Türk Medeni Kanunu md.716 gereğince tescile zorlama davası açabilecektir. Alıcı yine bu şerhe dayanarak, şerhten sonra konulmuş olan ipotek ve haczin kaldırılmasını isteyebilecektir. Şerhin hükmü ve süresi beş yıl olup, bu süre içerisinde satış yapılmazsa şerh tapu sicil görevlileri tarafından kendiliğinden silinir. Şerhin terkini yapılmamış olsa bile taraflar artık bu şerhe dayanamayacaklardır. Taraflar isterlerse yeni bir beş yıl için yeniden
şerh yapılabilir(38).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas;2009/14-124,Karar; 2009/158,06.05.2009 tarihli kararında ‘’Güçlendirilmiş bu kişisel hakkın, sonraki malikler yanında, satıcının sonradan iflası üzerine oluşturulan iflas idaresine karşı da ileri sürülmesi ve eldeki davada olduğu gibi, iflas idaresinin satış vaadi sözleşmesini ifaya zorlanması, başka bir ifadeyle sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilinin istenmesi hukuken olanaklıdır.’ demektedir(39).
b) Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi
Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinin konusunu konut olarak inşa edilmiş veya edilecek taşınmazlar oluşturur. Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinde taşınmaz satış vaadinden farklı olarak satıcının sözleşme öncesi bilgi verme yükümlülüğünü yerine getirmesi ve sözleşmenin, yönetmeliğin 7. maddesinde sayılan zorunlu hususları içermesi gerekir. ÇABRİ ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin yönetmeliğin 7.maddesinde yazılı koşulları içermesi şartı ile tapu sicil müdürlükleri tarafından da yapılabileceği düşüncesindedir(40).
TKHK gerekçesinde yasa koyucu ‘’..taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterde
re’sen düzenleme şeklinde yapılmalıdır.›› demek sureti ile iradesini ön
38 EREN,s.225
39 www.kazancihukuk.com erişim tarihi 14.05.2015
40 ÇABRİ,s.214
ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinin noterliklerde yapılması yönünde göstermiştir.
Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri de tapuya şerh edilebilecektir. Şerhin tüketicinin talebi ile yapılabilmesi için taşınmazın mülkiyetinin tapuda satıcı adına kayıtlı olması gerekir. Mülkiyetin satıcı adına kayıtlı olmadığı durumlarda alıcı şerh imkanından yoksun kalacak ve bu da mağduriyetlere neden olabilecektir. Bu nedenle satıcı bakımından getirilecek olan şerh verdirme yükümlülüğü tüketicinin lehine olacaktır(41).
Şekil koşullarına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ancak TKHK md.41/1 gereği satıcı bu geçersizliği tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyecektir. ÇABRİ tüketici sözleşmelerinde kesin hükümsüzlüğün özel bir türünün düzenlendiğini, şekle aykırılığı ileri sürme hakkının sadece tüketiciye tanındığı görüşündedir(42). AYDOĞDU’ ya göre, tek taraflı tüketici lehine geçersizlik söz konusudur ve resmi şekilde sözleşme yapmayan satıcının sonradan sözleşmenin geçersizliğini iddia etmesi hakkaniyete uygun değildir, bu nedenle de yasaklanmıştır(43).
GÜMÜŞ ise tek taraflı geçersizliğin değil, şekle uygun olmayan sözleşmenin geçersiz olduğunu ve başından itibaren hüküm ifade etmeyeceğini ancak, geçersizliğin tüketici aleyhine olacak şekilde satıcı tarafından ileri sürülmesinin kanun tarafından hakkın kötüye kullanılması sayıldığı düşüncesindedir(44).
Ön ödemeli konut satışlarında satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge verilmesini isteyemez (TKHK md.41/2).Aksine anlaşmalar hükümsüz olup bu hükme göre satıcı örneğin kapora veya cayma parası talep edemeyecektir, buna dair sözleşmeler batıldır.Bu yasağa rağmen ödeme yapılmış veya belge verilmişse tüketici verdiği parayı faizi ile birlikte geri isteyebilecek ve verdiği belgelerin de iadesini talep edebilecektir. Aynı şekilde tüketiciden sözleşme yapılmadan önce kıymetli evrak imzalaması da istenemez buna rağmen alınan senet TKHK md.4/5 hükmü gereğince tüketici yönünden geçersizdir, tüketicinin senetteki taahhüdü batıldır(45).
41 ÇABRİ,s.215
42 ÇABRİ,s.216
43 AYDOĞDU,s..272
44 GÜMÜŞ,,s.256
45 GÜMÜŞ,s.257
c) Sözleşmenin Zorunlu İçeriği
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması ve bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur (Yön md.7/1).
Sözleşmede yer alması gereken zorunlu bilgiler de aynı fıkrada gösterilmiştir.
Buna göre;
* Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
*Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri
*Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
*Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve temel nitelik bilgileri ile 2/11.1985 tarihli ve18916 Mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
*Konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak peşin veya taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
*Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
*Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları ,
*Ön ödeme tutarı,
*Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri
*Cayma hakkının kullanılma şartları,süresi ve usulüne ilişkin bilgiler
*Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları,süresi,usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
*Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
*Verilen teminata ilişkin bilgiler,
*Konutun teslim tarihi ve şekli,
*Yapı ruhsatının alınış tarihi,
*Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler
*Tüketicinin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceğine dair bilgi,sözleşmede yer almalıdır.
Ödemenin peşin yapılmış olması halinde taksitlere,faize,temerrüde, ön ödeme tutarı ve ödeme planına ilişkin bilgilere sözleşmede yer verilmeyecektir (Yön md.7/2).
IV-İNŞAAT İZNİ
Ön ödemeli konut satışı ya de ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin yapılmasının bir ön koşulu da inşaat izninin alınmasıdır.
TKHK’ nın emredici nitelikteki 40/2 maddesinde ‘’Yapı ruhsatı alınmadan ,tüketicilerle ön ödemeli konut satışı yapılamaz.’’ denilmektedir.
Yapı ruhsatı İmar Kanunu’nun(46)21.maddesinde düzenlenmiştir ve inşaata başlamadan evvel alınması gereken inşaat izni anlamına gelmektedir.
İnşaat izninin alınması ön ödemeli konut satış sözleşmesinin zorunlu unsurudur.İnşaat izni alınmadan önce yapılan satış sözleşmesi kesin hükümsüzdür.Ancak yapı ruhsatının bulunmadığına dayanarak sözleşmenin hükümsüzlüğünü satıcı değil sadece tüketici ileriye sürebilecektir (47).
46 3194 Sayılı İmar Kanunu,9.5.1985 tarihli,18749 sayılı Resmi Gazete
Yapı Ruhsatiyesi:
Madde 21/1- Bu kanun kapsamına giren bütün yapılar için 26.maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
47 GÜMÜŞ,s.254
V-KAT İRTİFAKININ KURULMASI
Tapu sicil müdürlüklerinde kat mülkiyetine konu olacak bir taşınmazın ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yapılabilmesi için kat mülkiyetinin kurulmuş olması zorunlu olmamakla birlikte kat irtifakının kurulmuş olması zorunludur. Kat mülkiyetine konu olacak bir taşınmazda tapu müdürlükleri satışa konu edilecek bağımsız bölümün tapu sicilinde tescilli olması halinde sözleşme düzenlenebilecektir aksi halde mülkiyetin tüketici adına tescili mümkün değildir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmaz, kat mülkiyetine konu olmayacak müstakil yapı niteliğinde ise tapuda satışın yapılabilmesi için kat irtifakının kurulmuş olması gerekmemektedir(48).
Taşınmaz satış vaadinin yapılabilmesi için kat irtifakının kurulmuş olması zorunlu değildir.Yargıtay 24.Nisan.1978 tarihli197813-4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında bu husus açıklanmıştır.’’.....Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana gelmediği bir evrede bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına Eşya Hukuku ve Borçlar Kanunu yönünden engel bir hüküm bulunmamaktadır.Kuşkusuz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden ayni hak olarak tapuda satımı ve başkası adına tescili mümkün değildir.Fakat asıl satım sözleşmesinin yapılmasına yönelik olarak taraflar arasında borçlandırıcı -iltizami-bir ilişki kuran bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi bu halde de yapılabilir.Sözleşme yapma vaadi,bir sözleşme olarak genellikle sözleşmeler hakkındaki hükümlere bağlıdır.Borçlandırıcı sözleşmelerin konusuna ilişkin genel sınırlar,Borçlar Kanununun 19 ve 20. maddelerinde gösterilmiştir.Bunlara göre konusu ahlaka,kamu düzenine,kişilik haklarına aykırı ve konusu imkansız olan sözleşmeler yapılamaz.Konumuzdaki bağımsız bölüm satış vaadi yasalara aykırı olmadığı gibi objektif anlamda imkansız da değildir.Satış konusunun ifa zamanında var olması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir.Satış vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan sözleşme geçersiz değildir.Çünkü satışı vaat eden yüklenicinin,inşaatı bitirmesi taşınmaza tek başına malik ise kendisinin kat mülkiyeti kurması ve bağımsız bölüm satım sözleşmesi yapması ve taşınmazı tapuda temlik etmesi,taşınmazda ortak paydaşlar varsa onlarla anlaşarak kat mülki
48 ÇABRİ,s.217
yetini kurması,bağımsız bölümü alıcıya satması olanağı bulunduğundan objektif imkansızlık yoktur.Kat irtifakı için de durum böyledir.’’ (49).
Ön ödemeli konut satış vaadinin sözleşmesinin yapılabilmesi için kat irtifakının kurulması zorunlu değildir. Mevcut düzenlemeler çerçevesinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin yapılabilmesi için inşaat ruhsatının alınmış olması, projenin büyüklüğüne göre bina tamamlama sigortası veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartların sağlanmış olması sözleşmenin geçerli bir biçimde kurulması için yeterlidir.ÇABRİ kat irtifakı kurulmuş olmasının aranmamasını doğru bulmamaktadır.Kat irtifakının kurulmadığı durumlarda tüketici sözleşmeden doğan hakkını tapu kütüğüne şerh verdiremeyecektir.Taşınmazın birden fazla kişiye satış vaadi sözleşmesi ile satıldığı durumlarda ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin üçüncü kişilere satış vaadinde bulunduğu durumlarda yüklenici arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmediği müddetçe mülkiyet devredilemeyecek ve mülkiyet çekişmeleri yaşanacaktır.Kat irtifakının baştan
kurulmaması tüketicinin konutun mülkiyetini edinmesini güçleştirmektedir(50).
VI-TEMİNAT ZORUNLULUĞU
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ya da ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi düzenlemeden önce yapılacak projenin büyüklüğüne göre satıcının,bina tamamlama sigortası yaptırması ya da Bakanlıkça belirlenen diğer teminatları sağlaması zorunludur.TKHK md.42/1’de düzenleme şu şekilde yapılmıştır. ‘’Bakanlıkça projedeki konut adedi yada projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce;kapsamı,koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığı’nca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.’’
Yönetmeliğin beşinci bölümünde teminata ilişkin esaslar düzenlenmiş ve proje büyüklüğünü belirlemede konut adedi kriter olarak kabul edilmiştir.Yön md.12/1 düzenlemesine göre; ‘’Satıcının konut satışına başlamadan önce,konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler 49 Türkiye Noterler Birliği,17.6.1994 tarihli 41 sayılı genelge
50 ÇABRİ,s.217
için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtile diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:
a)Banka teminat mektubu
b)Hakediş sistemi
c)Bağlı kredi ile teminat ‘’
Satıcı bina tamamlama sigortası yaptırmak veya yönetmelikte sayılmış olan bu diğer üç teminat sisteminden birisini seçmek hususunda seçimlik hakka sahip bulunmaktadır(51).
Yönetmeliğin birinci fıkrasında yer alan teminatlar dışında,tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi halinde bu yöntem Bakanlık tarafından kabul görecek olursa teminat olarak kabul edilecektir (Yön md.12/2).Yönetmeliğin bu fıkra düzenlemesinin hatalı olarak kaleme alındığını düşünmekteyim.Teminat zorunluluğunun amacı satıcının,konutun teslimine ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı tüketiciyi korumak olduğu halde fıkra tüketicinin ödeme yükümlülüklerini garanti altına alacak başka teminatlardan bahsetmektedir.Satıcının korunması amacıyla öngörülecek teminata ilişkin düzenlemeler ne TKHK› nın ne de bu yönetmeliğin kapsamına girmemektedir.
1-Bina Tamamlama Sigortası
Kanun ve yönetmelik ile getirilen teminatlardan birisi bina tamamlama sigortasıdır.Hazine Müsteşarlığı tarafından 16.03.2015 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere ‘’Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları’’ hazırlamış ve 11.03.2015 tarihli yazı ile Türkiye Reasürans ve Emeklilik Şirketleri Birliği’ne gönderilmiştir.Teminat sunabilecek sigorta şirketlerinin kefalet branşında ruhsat sahibi olması gerekmektedir.
Sigortanın konusunu, 6502 sayılı TKHK kapsamında ön ödemeli konut veya devre tatil satışlarında,satıcının iflas etmesi,gerçek kişi olması durumunda mirasçıların mirası reddetmesi şartıyla ölümü veya istisnalar dışında satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihinden
51 GÜMÜŞ,s.259
itibaren on iki ay içinde konutu tamamlayamaması hallerinde teminat hesabında belirtilen tüketicilere sağlanacak sigorta teminatı oluşturmaktadır.
Sigortacı ön ödemeli satışa konu proje için satıcıya azami bir teminat limiti tahsis ederek poliçe düzenleyecek,satışın yapılmasından sonra satış bedeli üst sınır olmak üzere her bir tüketici için müstakil teminat senetleri düzenlenecektir.Toplam teminat limiti her bir satış için müstakil teminat senetleri olarak dağıtılmış olacaktır.Genel Şartlara göre tüketici tarafından sadece banka kanalı ile yapılan ödemeler teminat senedi kapsamındadır.Taşınmazın kısmen bağlı kredi ile alınması halinde kredi tutarını aşan kısım da teminat kapsamına alınmıştır.Bu sigorta sözleşmesi kapsamında yapılacak tazminat taleplerinin rizikonun gerçekleşmesinden itibaren altı ay içerisinde,poliçede ek bildirim
süresi kararlaştırılmışsa en geç bu bildirim süresi içinde yapılması gerekmektedir.
Genel şartların A.3 maddesi ile ek sözleşme ile teminat altına alınabilecek haller ve kıymetler sayılmıştır.Buna göre kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine ait menfaatler,proje kapsamındaki dükkan, ofis gibi ticari nitelikli taşınmazlar,deprem,sel,su baskını ve diğer doğal afetler nedeni ile projenin tamamlanamaması,bağlı kredi kullanılması
halinde kredi veren kuruluşun sorumluluğu da ek sözleşme ile sigorta kapsamına dahil edilebilecektir.Genel şartlarda A.4 başlığı ile teminat dışı tutulan hususlar sayılmıştır.Tüketicinin sözleşmeden cayması ve dönmesi hali,tüketicinin taşınmazı devir ve teslim almaktan kaçınması,dolaylı zararlar ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart,taşınmazın
iç kısmında kullanılan fayans,yer döşemesi,musluk, kapı kolu, mutfak dolabı gibi oturmaya elverişliliği engellemeyen kıymetlerin projede taahhüt edildiği gibi olmaması teminat dışı sayılmıştır.
Genel şartların B.6 başlığı ile yapılan düzenlemeye göre riziko gerçekleştiğinde sigortacı iki seçeneğe sahiptir,
a)Sözleşmedeki yükümlülüğü uyarınca tüketicilerce yapılan ödemeleri,anaparası teminat senedinde yer alan azami tutarı aşmamak üzere yasal faizi ile birlikte geri ödeyecektir. Sigortacının nakden ödeme yapabilmesi için tüketicinin taşınmaza ilişkin haklarını sözleşme kuruluş şartlarına uygun olarak sigortacıya devretmesi gerekmektedir.
Sigortacı tazminat ödemesi halinde,tazminat tutarınca hukuken satıcının yerine geçecek ve satıcının proje kapsamındaki haklarına halef olacaktır. Projede belirtilen taşınmaz sayısından daha fazla satış yapılmış ise teminat hesabında yer alan tüketicilere yapılacak ifa ile sigortacı borcundan kurtulacaktır.
b)Sigortacı diğer bir yol olarak poliçede kararlaştırılmış olması şartı ile ödeme yapmak yerine projenin tamamlanarak hak sahiplerine teslimine karar verebilecektir.Bu durumda teslim süresi yeni yüklenicinin belirlenmesinden itibaren her halde yirmi dört ayı geçemeyecektir.
Sigortacı yeni yüklenicinin seçilmesinde gerekli özeni göstermekle yükümlüdür. Sigortacı, rizikonun teslim tarihinin gecikmesinden yada genel şartlardaki istisnai halin gerçekleşmesi, örneğin deprem vs. hallerden kaynaklanması durumunda aynı satıcı/yüklenici ile de anlaşabilecektir.
GÜMÜŞ,sigortacıdan tazminat ödemek yerine yapıyı tamamlamasının beklenemeyeceğini düzenlemenin böyle bir yükümlülük getirmesi halinde bu sigortanın ölü doğacağı görüşündedir (52). ÇABRİ ise sigortanın asıl amacının binanın tamamlanması olması gerektiğini,kasko sigortalarında sigorta şirketlerinin aracın onarılması için belirli
kişilerle anlaşmalar yaparak,onarım bedelini ödeyerek hasarın giderilmesini sağladıklarını,bu durumun onları yüklenici yapmadığını,kasko sigortalarında olduğu gibi bina tamamlama sigortası kapsamında da sigortacının yeni bir yüklenici ile anlaşarak binayı tamamlatmasının daha doğru olacağı düşüncesindedir(53).Bizce de amaç tüketicinin konutuna kavuşması olduğuna göre sigortanın mutlaka ve öncelikle binanın tamamlanmasına yönelik olması gerekmektedir.Kanun Koyucu da gerek Kanun’un 42. maddesinde gerekse Yönetmeliğin 12.maddesinde sigortanın adını ‘’bina tamamlama sigortası’’ koymak sureti ile amacına yönelik iradesini bu yönde göstermiştir.
Yönetmeliğin 8/4 maddesine göre,bina tamamlama sigortası teminatı sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren geçerli olmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girecektir.Genel şartlarda da ifade
52 GÜMÜŞ,s.260
53 ÇABRİ,s.220
edildiği gibi cayma hakkının kullanılmaması halinde sigorta hüküm ve sonuç doğuracaktır.Cayma hakkını kullanması durumunda tüketici için müstakil olarak düzenlenen teminat geçersiz olacak,bu durum satıcı ile sigortacı arasındaki sigorta sözleşmesini etkilemeyecektir(54).
Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat,teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dahil edilemez,haciz olunamaz,üzerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz (TKHK md.42/2;Yön md.13/2).
2- Banka Teminat Mektubu
Ön ödemeli konut satışlarında yönetmelik ile kabul edilen teminatlardan birisi de satıcı tarafından tüketiciye teminat mektubu verilmesidir.Teminat mektubu verilmesine ilişkin düzenleme Yön md.14’de ‘’(1) Banka teminat mektubu,satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin 10.maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde,tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektuptur.
(2)Ön ödemeli konut satışının banka teminat mektubu verilmesi suretiyle teminat altına alınması durumunda satıcı 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse tüketiciler,kendilerine verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan tazmin edebilirler’’ şeklindedir.
Maddedeki sınırlama nedeni ile satıcının, yönetmeliğin 10.maddesinde düzenlenen devir ve teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceği yükümlülüğünü ihlali halinde tüketici teminat mektubunu paraya çevirebilecek,diğer yükümlülük ihlallerinde aksi öngörülmemişse tüketici teminat mektubunu kullanamayacaktır(55).
3-Hakediş Sistemi
Satıcının tercih edebileceği diğer bir teminat sistemi ise Yönetmeliğin 15.maddesinde düzenlenmiş olan hakediş sistemidir.Yön md.15/1 sistemi şöyle açıklamaktadır. ‘’Tüketicinin ödemelerinin hakediş siste-
54 ÇABRİ,s.220
55 ÇABRİ,s.220
mi ile teminat altına alınması durumunda,tüketici ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür.Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir ve teslimine kadar bloke altında olup,yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılabilir.’’
Yönetmelikteki düzenlemeye göre tüketici ödemelerini bankada satıcı adına açılacak blokeli bir hesaba yatıracaktır.Banka inşaatın ilerleme seviyesine göre bu hesaptan satıcıya aktarımda bulunacaktır. Banka hakedişlerin kontrolünü gerekirse yapı denetim,müşavirlik veya danışmanlık firmalarından hizmet almak sureti ile yerine getirebilecektir (Yön md.15/4).Banka bu işlemlerle ilgili olarak tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemeyecektir (Yön md.15/2)
Hakediş sistemi ile TBK’ nın 265.maddesindeki (56) ön ödemeli taksitle satışlarda, yapılan ödemelerin güvenceye bağlanmasına ilişkin düzenlemenin bir benzeri ön ödemeli konut satışları için getirilmiştir(57).
Satıcı Yönetmeliğin 10.maddesindeki yükümlülüğünü yerine getirmez, devir ve teslimi otuz altı ay içinde gerçekleştiremezse banka hesapları üzerindeki haklarını kaybedecektir.Tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade edilecektir.Yönetmelikte o ana kadar satıcıya ödenen kısımla ilgili olarak tüketicinin haklarının saklı olduğunu belirtmektedir.Satıcıya ödenmiş kısımla ilgili olarak bu sistemde herhangi bir koruma getirilmiş değildir.Maddenin ikinci fıkrasında ödemelerin tüketiciye sorulmadan bankanın sorumluluğu altında satıcıya aktarılması esası getirildiğine göre,açık bir düzenleme yapılmamış olmasına rağmen tüketicinin satıcıya
ödenen kısımla ilgili olarak bankanın sorumluluğuna gidebileceğini kabul etmek hakkaniyet gereğidir.
56 Madde 265-Ödeme süresi bir yıldan daha uzun veya belirsiz olan sözleşmelerde alıcı,ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada kendi adına açılacak gelir getiren bir tasarruf veya yatırım hesabına yatırmakla yükümlüdür.
Banka her iki tarafın çıkarlarını gözetmek zorundadır.Açılan hesaptan her iki tarafın rızası ile ödeme yapılabilir.Bu rıza önceden verilemez. 57 GÜMÜŞ, ‘’Türk Borçlar Kanunu m.265’e dayalı bir ödeme sisteminin Bakanlıkça bir teminat türü olarak getirilmesi mümkündür’’ s .260
4-Bağlı Kredi ile Teminat
Ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde,kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanmış olur.Ancak satıcı kullanılan bağlı kredi tutarının üzerinde kalan tutarı,ayrıca teminat altına almak zorundadır (Yön md.16). Bağlı kredi sözleşmeleri TKHK md.35’de düzenlenmiştir.’’ Bağlı kredi sözleşmesi;konut finansmanı kredisinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmedir.
Bağlı kredilerde, konut finansman kuruluşları belirli satıcılarla yaptıkları sözleşmeler çerçevesinde tüketicilere bu satıcılardan konut almaları için kredi açmakta,tüketici ile satıcı arasında kararlaştırılan konut bedeli konut finansman kuruluşu tarafından satıcıya ödenmektedir. Tüketici bundan sonra konut bedelini konut finansman kuruluşuna taksitler
halinde ödemektedir.Öğretide tartışmalı olmakla birlikte iki farklı ve birbirinden bağımsız sözleşme,konut satış sözleşmesi ve konut finansmanı sözleşmesi bir araya gelmekte ve bir bağlaşım anlaşması ile bileşik bir sözleşme ortaya çıkarmaktadır(58).
Konut finansman kuruluşu ile satıcı arasında bir tedarik sözleşmesi olmaksızın,tüketicinin kendisi tarafından belirlenen konutun bedelinin kredi veren konut finansmanı kuruluşu tarafından ödenmesi suretiyle kullandırılan krediler bağlı kredi sayılmaz (TKHK md.35/4).
Bağlı kredilerde tüketiciye sağlanan koruma YKHK md.35/2’de düzenlenmiştir.’’Bağlı kredilerde,konutun hiç yada gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanun’un 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklardan birini kullanması halinde,satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur.’’
Hiç ve gereği gibi ifa etmeme,ayıplı mal,satıcının temerrüdü halinde tüketici seçimlik haklarını kullanabilir,satıcı ve konut finansmanı kuruluşu bundan dolayı tüketiciye karşı müteselsilen sorumludur(59).
58 GÜMÜŞ,s.232
59 GÜMÜŞ,s.234
V-KONUTUN TESLİMİ
Ön ödemeli konut satışlarında konutun teslimine ilişkin TKHK md.44› göre devir ve teslim süresi otuz altı ayı geçemez.Bu hüküm emredici olduğundan taraflarca aksi kararlaştırılamayacaktır(60).Yönetmeliğin 10. maddesine göre kat mülkiyeti kurulmuşsa konutun tüketici adına tescili ile devir ve teslim gerçekleşmiş sayılacaktır.Ancak kat irtifaklı konutlarda konutun tüketici adına tescili yeterli olmayıp konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin de devri gerekmektedir.
Konutun fiilen teslimi yeterli olmayıp otuz altı aylık bu süre içerisinde konutun tüketici adına tescilinin de yapılması zorunludur(61).
Konutun devir ve teslim borcunun kararlaştırılan süre içinde yerine getirilmemesi durumu TKHK’ da ayrıca düzenlenmemiştir.Tüketici bu durumda genel hükümler uyarınca sahip olduğu hakları kullanabilecek, Türk Borçlar Kanunu md.125/1 gereğince aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteyebilecektir.Tüketici TBK md.125/2 gereğince borcun ifasından ve
gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararlarının giderilmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönerek TBK md.125/3 gereğince menfi zararını talep edebilecektir.
Konutun ayıplı olması halinde TKHK hükümleri uyarınca ayıptan dolayı sahip olduğu hakları kullanabilecektir(62).
SONUÇ
Konut veya tatil amaçlı taşınmazların satışı 6052 Sayılı TKHK’ın 40-46 maddeleri ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Yapılan düzenlemelerin amacı konut edineceği düşüncesi ile ödemelere başlayan tüketiciye, kanun kapsamında koruma sağlamaktır. İnşaatın tamamlanmasını sağlamak üzere ya da tüketicinin yaptığı ödemelerin korunmasına yönelik olarak, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için yeni bir sistem olarak bina tamamlama sigortası yaptırma zorunluluğu getirilmiş, sigorta yaptırılmaması halinde tüketiciye Yönetmelikte gösterilen teminatların sağlanması zorunlu tutulmuştur. Teminat zorunluluğunun konut adedi
60 ÇABRİ,s.236
61 GÜMÜŞ,s.269
62 ÇABRİ,s.238
otuz veya üzerinde olan projeler için getirilmiş olması, tüketicinin korunması açısından önemli bir eksikliktir, örneğin konut adedi yirmi beş olan bir projede satıcı teminat yükümlülüğü olmaksızın konut satmaya devam edecektir. Düzenleme bu yönü ile büyük projelerden konut alan tüketiciyi korurken, az konutlu projelerde tüketiciyi korumasız bırakmıştır.
Oysa küçük projelerde de ciddi mağduriyetler yaşanmaktadır. Konut sayısı otuz veya üzerinde olan projeler için teminat zorunluluğu getirilmiş olması nedeniyle Yönetmelik ile yapılan düzenlemenin amacı tüketici mağduriyetini önlemekten çok, fazla sayıda tüketicinin birlikte mağduriyetini önlemek gibi görünmektedir.
Kanun’un 41.maddesi ile Yönetmeliğin 6. ve 7.maddelerinde genel hükümlere uygun düşmeyen düzenlemeler yapılmıştır. Yönetmelik ile resmi şeklin yanında adeta resmi şeklin tamamlayıcısı olarak adi yazılı şekil şartı getirilmiş olması temel düzenlemelere tümüyle aykırıdır.
Ayrıca Kanunla getirilmeyen mükellefiyetlerin yönetmelikler ile getirilmesine ve Kanuna uygun düşmeyen Yönetmelik hükümlerine sıkça rastlar olmamız da hukuk sistemimiz bakımından sakıncalar taşımakta, uygulamada sorunlara neden olmaktadır.
KAYNAKÇA
AYDOĞDU Murat,Tüketici Hukuku Dersleri,Adalet Yayınevi,Ankara 2015
ÇABRİ Sezer,’’6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi’’,Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015, Bilgi Yayınevi,Ankara 2015,s.205-240
EREN Fikret,Borçlar Hukuku Özel Hükümler,Yetkin Yayınları,Ankara 2014
GÜMÜŞ Mustafa Alper,6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi,Cilt 1,Vedat Kitapçılık,İstanbul 2014
İNAL Tamer, ‘’Tüketici Hukuku’nda Tüketim Malı-Yatırım Malı Ayrımının Gerekliliği’’, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015,Bilgi Yayınevi,Ankara 2015,s.161-199
KOCAYUSUFPAŞAOĞLU/HATEMİ/SEROZAN/ARPACI, Borçlar Hukuku Genel Bölüm,Filiz Kitapevi,İstanbul 2014
ÖZ Turgut,’’Konusu Taşınmaz Olan Tüketici Sözleşmelerinde Geçerlilik ve Borca Aykırılık’’,Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015,Bilgi Yayınevi,Ankara 2015,s.138-160
TEKİNAY Selahattin Sulhi,Eşya Hukuku Cilt 1,Beta Basım Yayım Dağıtım,1978
www.kazancıhukuk.com
KISALTMALAR
Genel Şartlar :Bina Tamamlama Genel Şartları
md. :Madde
s. :Sayfa
TMK :4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu
TBK :6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
TKHK :6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
TST :Tapu Sicil Tüzüğü
TSY :Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik
Yön. :Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Kanun
Feza YURTBİLİR SUYABATMAZ - Gaziosmanpaşa 4.Noteri