6502 SAYILI TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN UYARINCA
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ

Prof. Dr. Etem Saba Özmen

Dr. Öğretim Üyesi Gülşah Vardar Hamamcıoğlu

 

 
SÖZLEŞMENİN TANIMI, HUKUKİ NİTELİĞİ
DİĞER TÜRLERDEN AYRILMASI  
 

 

Bu sözleşme türünün kanunda özel olarak düzenlenme amacı, uygulamada çok sık karşılaşılan ve halk arasında “Maketten satış” olarak da bilinen, özellikle henüz ortada konut yokken bedel ödemeye başlayan tüketicilerin korunmasıdır.  

 

Sözleşmenin Tanımı ve Unsurları
 

Satış sözleşmesinin tanımlayan TBK. m. 207:

 

Satış sözleşmesi, satıcının satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmesidir.

 

TBK. m. 237/I:

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır”.

 

Yine TMK. m. 706/I:

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

 

 

Satış-Ön Ödemeli Satış

Satış sözleşmesi

Esaslı noktalar:

Satış konusu (Satılan)

Satış bedeli

Tarafların anlaşması

 

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi

Esaslı noktaları:

Konut niteliğinde taşınmaz (satılan)

Satış bedeli

Tarafların anlaşması

Sübjektif esaslı nokta olarak konut mülkiyetinin tüketiciye geçirilmesinden önce satış bedelinin ödenmeye başlanması

 

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde öne çıkan olgu tüketicinin, satıcının borcunu ifa etmesinden önce satış bedelinin bir kısmını veya tamamını ödemek zorunda olması, satıcının ise borcunu bu ödeme sonrasında ifa etmesidir.  

 
Sözleşmenin Nitelikleri
 

Borçlanma İşlemi Niteliği

Temelinde taşınmaz satış sözleşmesi barındırmakla tam iki tarafa borç yükleyen (sinallagmatik) bir sözleşmedir.

İşlem, borçlanma işlemi niteliğini haiz olduğundan tek başına ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yapılması, satılan malın mülkiyetinin tüketici tarafından kazanılması sonucunu doğurmaz ve satılan malın mülkiyeti ancak tasarruf işleminin yapılmasıyla kazanılır.

 
Sözleşmenin Nitelikleri-II
 

Rızai Sözleşme Niteliği

Bu sözleşmenin kurulması için sözleşme konusu malın tüketici adına tescil edilmesine ya da zilyetliğin tüketiciye devrine gerek yoktur.

Sözleşmenin kurulması için taraf iradelerinin kanunda öngörülen şekilde uyuşması yeterlidir.  

 
Sözleşmenin Nitelikleri-III
 

İvazlı Sözleşme Niteliği

Taşınmaz satış sözleşmesi gibi ivazlı bir sözleşmedir.

Taşınmaz satışından farklı olarak bu sözleşmede vade sübjektif esaslı unsurdur.

 

Sözleşmenin Nitelikleri-IV

Sebebe Bağlı Sözleşme Niteliği

Taşınmaz satış sözleşmesi gibi sebebe bağlı bir sözleşmedir.

Sebebe bağlılık ilkesi uyarınca borçlanma işleminin herhangi bir nedenle geçersiz olması, bu işlem nedeniyle yapılan tasarruf işleminin de geçersiz olması sonucunu doğurur (TMK. m. 1024/II).  

 
Sözleşmenin Nitelikleri-V
 

Ani Edimli Sözleşme Niteliği

Taşınmaz satış sözleşmesi gibi ani edimli bir sözleşmedir.

Sözleşmede satıcının borçlandığı edim olan zilyetliği ve mülkiyeti geçirme borcu tek bir edimdir ve belirli bir anda tek seferde yerine getirilir.

Tüketicinin bedel ödeme borcunun zamana yayılmış olması sözleşmenin ani edimli sözleşme niteliğini değiştirmez.

 
SÖZLEŞMENİN TARAFLARI
 

Tüketici  (TKHK. m. 3/I-k)

Tüketici; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi.  

Tanımda, ticari ve mesleki olmayan amaç unsuru belirleyicidir.

Bir malı olduğu gibi ya da işleyerek bir başkasına satmak veya çıkar karşılığı devretmek üzere satın alan kişi tüketici sayılmaz.

Tüketici, o malın nihai kullanıcısıdır ve malı özel kullanımı için satın almıştır.

Ön ödemeli konut satışında ise tüketicinin taşınmazı konut olarak kullanmak üzere satın almış olması gerekir.  

SÖZLEŞMENİN TARAFLARI-II
 

Satıcı (TKHK. m. 3/I-i)

Kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari ve mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişi.

Belirleyici unsur ticari ve mesleki amaçlarla mal sunmadır.

SÖZLEŞMENİN TARAFLARI-III
 

Arsa maliki ve yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi varsa,

Alıcı, ön ödemeli şekilde arsa malikinden konut satın almışsa, arsa maliki çoğu zaman ticari ve mesleki amaçlarla hareket eden satıcı konumunda olmayacağından bu durumda yapılan sözleşme TKHK kapsamında bir sözleşme olmaz.

Alıcı, yükleniciden konut satın almışsa ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümler uyguluma alanı bulur.  

SÖZLEŞMENİN KONUSU: KONUT AMAÇLI TAŞINMAZ

 

6502 sayılı Kanun m. 40 “Konut amaçlı taşınmaz” ibaresini kullanmıştır.

 

TMK’da taşınmaz mülkiyetinin konusu belirlenmiştir (TMK. m. 704). Yoksa “konut amaçlı taşınmaz” şeklinde yeni bir taşınmaz türü yaratmış değildir.

Taşınmazın konut niteliği malikin onu kullanma ve yararlanma açısından taşınmaz malı özgüleme iradesine dayanır.

KONUT, barınma ihtiyacının giderildiği ve kişinin özel yaşamını devam ettirmesine olanak sağlayan yer olarak tanımlanabilir.

SÖZLEŞMENİN KONUSU: KONUT AMAÇLI TAŞINMAZ-II

Eşya Hukuku öğretisine göre üç ayrı konut türü çıkabilir:

Tapuya kayıtlı arazinin bütünleyici parçası olan yapı

Tapuya kayıtlı olmayan arazinin bütünleyici parçası olan yapı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi bağımsız bölüm.

TKHK. m. 3/I-h bendi taşınmazı “konut amaçlı taşınmaz” ve “tatil amaçlı taşınmaz” olmak üzere ikiye ayırmıştır. Konut amaçlı taşınmaz dışında tatil amaçlı taşınmazın da ön ödemeli konut satış sözleşmesine konu olması TKHK. m. 50 hükmünde düzenlenmiştir.  

 

SÖZLEŞMENİN KONUSU: KONUT AMAÇLI TAŞINMAZ-III

Arazinin Bütünleyici Parçası Olan Yapı

Konut;

Tapuya kayıtlı arazideki yapı

Tapuya kayıtlı olmayan arazideki yapı

 

SÖZLEŞMENİN KONUSU: KONUT AMAÇLI TAŞINMAZ-IV

Tapuya Kayıtlı Olmayan Arazideki Yapı  

6502 sayılı Kanunda, konutun üzerinde bulunduğu arazinin tapuya kayıtlı olup olmaması bakımından hüküm yoktur.

 

Tapuya kayıtlı olmadığından mülkiyet karinesine sahip olmayan bu taşınmazlarda, önmesele olarak mülkiyet hakkının var olup olmadığı tartışması Tüketici Mahkemesi’nin hükme bağlayabileceği hususlardan değildir. Bu nedenle bu tür konutlar ön ödemeli satışa konu olamaz.

SÖZLEŞMENİN KONUSU: KONUT AMAÇLI TAŞINMAZ-V

Tapuya Kayıtlı Arazideki Yapı  

Konut, karşımıza tapuya kayıtlı arazinin bütünleyici parçası olarak çıkabilir. Bu ihtimalde yapının konut amaçlı satın alınması 6502 sayılı Kanun’un uygulanması sonucunu doğurur.

 

SÖZLEŞMENİN KONUSU: KONUT AMAÇLI TAŞINMAZ-VII

2. Kat Mülkiyetine Konu Bağımsız Bölüm

Kat mülkiyetine/irtifakına konu bağımsız bölümlerin konut amaçlı taşınmaz niteliği konusunda duraksama yoktur.

Yönetmelik m. 4:

Konut, 23.6.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölümü ifade eder.

Konutu, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi bağımsız bölüme indirgeyen ifadesi karşısında kanun hükmünün esas alınıp Yönetmeliğin hiç dikkate alınmaması gerekir.  

Dükkan, mağaza, mahzen, depo niteliğinde bağımsız bölümleri (KMK. m. 1’de sayılanların tümü) düzenleme konusu yaptığı tezi savunulabilir.  

SÖZLEŞMENİN KONUSU: KONUT AMAÇLI TAŞINMAZ-VIII

İmK. m. 3 hükmü nazara alınmalıdır.

Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.

Örneğin tüketici şehir dışındaki sanayi sitesinden, henüz değer kazanmayan ve bedeli düşük olması nedeniyle konut amaçlı kullanmak üzere bağımsız bölüm satın aldığında ticari bağımsız bölümün konut olarak nitelendirilmesine İmar Kanunu’nun emredici düzenlemesi karşısında imkan verilmemelidir.

 

Tüketicinin Konut Amaçlı Taşınmazı Özgüleme İradesi

Müstakil yapılarda, konut amaçlı özgüleme iradesi tarafların iradesine bağlı olarak saptanır.  

Kat irtifakına/kat mülkiyetine tabi yapılarda KMK. m. 12/I-a bendi nazara alınmalıdır:

“Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların… kat, daire, iş bürosu, gibi nevi ile… açıkça gösterilmek suretiyle… yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi”

 

Onaylı mimari projede, ofis bloğunda işyeri olarak nitelemesi yapılmış kat irtifakına/mülkiyetine konu yapıların, tüketici tarafından konut amaçlı kullanılmak istenmesi ihtimalinde, bu sözleşme ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğinde olmaz.    

Bazı taşınmazlar işyeri veya konut amaçlı olarak kullanılabilir. Örnek: Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler mesken nitelikli olarak inşa edilmiş olmalarına rağmen avukatlık veya mali müşavir bürosu olarak kullanılabilir.

Tüketicinin Konut Amaçlı Taşınmazı Özgüleme İradesi-II

Bir hukuki işlemin tüketici işlemi niteliğinde olması için taraflardan birinin hukuki işlemi yaptığı anda ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket etmesi gerekir. Tüketici işlemi, tüketicinin bir mülkiyet hakkı kazanması sonucunu doğurmuşsa, hak konusu malın özgüleme amacının sonradan değişmesi yapılan hukuki işlemin niteliğini değiştirmez. Bu noktada nazara alınması gereken an, işlemin yapıldığı andır.  

Özgüleme iradesi karma olursa? Örnek: Tüketici satın aldığı taşınmazın bir kısmını konut olarak, bir kısmını avukatlık ofisi olarak kullanacaksa karma amaç söz konusu olur. Doktrinde bu husus tartışmalıdır. Karma amaçlı işlemlerin tüketici işlemi sayılmaması en makul çözümdür.    

 
SATIŞ BEDELİ
 

Para borcunun ödenmesine ilişkin genel hükümler tamamıyla burada da uygulama alanı bulur (TBK. m. 99 vd)

Yönetmelik m. 7/I-d bendi konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak satış fiyatının, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilginin ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde yer alması zorunluluğuna işaret eder.

Yönetmeliğin ifadesi kanunda yer almayan bir kısıtlamaya vücut veremez. Yönetmelik hükmünün ifadesi, amacı karşısında dar kalmakla düzeltici yoruma tabi tutularak “Türk Lirası” ibaresi “satış fiyatı” şeklinde anlaşılmalıdır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde satış bedeli yabancı para olarak belirlendiğinde, TBK. m. 99 hükmü geçerli olur.

 

SÖZLEŞMENİN SÜRESİ

6502 sayılı Kanunda, ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin olarak bir süre sınırı, özellikle tüketicinin satış bedeli ödeme borcunu ne kadar sürede yerine getirmesi gerektiğine ilişkin bir süre yoktur. Kanunda sadece satıcının borcunu sözleşmenin kurulmasından itibaren otuz altı ay için yerine getirmesi gerektiğine işaret edilmiştir (TKHK. m. 44).

 

ÖN ÖDEME TUTARI

6502 sayılı Kanunda ön ödeme tutarına ilişkin bir sınırlama yoktur.

 

SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ  
 

“Şekil Şartı” başlıklı m. 41/I:  

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi halde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

Borçlandırıcı işlem niteliğinde bir sözleşmenin tescilinden söz eden hükmün düzeltici yoruma tabi tutulması gerekir ve burada kanunkoyucunun sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi zorunluluğuna işaret etmeye çalıştığı kabul edilmelidir.  

 

SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ-II

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi iki farklı şekilde geçerli olarak yapılabilir.

Sözleşme tapuda satış sözleşmesi şeklinde yapılabilir.

Sözleşme noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılabilir.

 
Sözleşmenin Tapuda Yapılması
 

TMK. m. 706 “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” .

Üç farklı ihtimal gündeme gelebilir;

Yapımı tamamlanmış ve kat mülkiyetine çevrilmiş konut amaçlı taşınmazın satışı

Yapımı tamamlanmış ancak kat mülkiyetine çevrilmemiş kat irtifaklı konut amaçlı taşınmazın satışı,

Yapımı tamamlanmamış ancak kat irtifakına sahip konut amaçlı taşınmazın satışı.

Sözleşmenin Tapuda Yapılması-II
 

Tüm bu ihtimallerde tüketici ve satıcı sözleşmeyi tapuda yaparak kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusunun tüketici adına tescilini sağlayabilir.

Bu işlemlerden birinin yapılması hiç bir şekilde satıcının tüm borçlarını ifa ettiği anlamına gelmez. Tek başına kat irtifakı tapusunun tüketici adına tescil edilmesi yani sözleşmenin tapuda yapılması, satıcının sözleşmeden doğan borcunu ifa ettiği anlamına gelmez.

Sözleşmenin Tapuda Yapılması-III

Yönetmelik tapuda yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesini salt kat irtifakına konu konuta hasretmiş durumdadır. Yönetmelikle getirilen “Şekil Şartı” başlıklı m. 6/I :  

 

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu sicilinde tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi halde sözleşme geçersizdir. Satıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

 

Sözleşmenin Tapuda Yapılması-IV
 

Yönetmelik m. 6/I’de yer alan resmi şekle tabi sözleşme dışındaki ikinci bir yazılı sözleşme garipsenir. Bu hüküm tapu dairelerinin fiili uygulamalarının hukuka aykırılığından kaynaklanmaktadır. Uygulamada akit tablosu (resmi senet) başlıklı matbu evrakta tarafların taşınmaz satışına yönelik beyanları ile tescili talep beyanları birlikte alınmakta, tarafların sözleşmede düzenleme konusu yapmak istedikleri diğer sübjektif esaslı noktalar dikkate alınmadan tescil yapılmaktadır.

Dolayısıyla her ne kadar Yönetmeliğin resmi senet ve adi yazılı sözleşmeye dayalı ikili ayrımı akıl dışı olsa da hiçbir tapu dairesinin kat irtifakı tapusuna ilişkin satış sözleşmesine vücut veren resmi senede satıcının diğer edimlerini, yine Yönetmelik m. 7’de düzenlenen ve sözleşmenin zorunlu olarak içeriğine dahil olması gereken diğer hususları raptetmeyecek olması karşısında noksansız ifa anılan yazılı sözleşme ile gerçekleştirilecektir..  

 
Sözleşmenin Noterde Yapılması

 

Tapu dairlerinin kanuna aykırı uygulamaları sonucu sözleşmeyi noterde yapmaktan başka çare yoktur.  

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan, satıcı borcunun ifa edilmemesi sonrasında taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını takiben TMK. m. 716’ya dayalı tescili talep hakkının iradi olarak yerine getirilmemesi halinde, açılacak tescili isteme davasına dayalı süreç, satıcının asıl sözleşmenin yapılması yolunda irade beyanında bulunulmuş sayılmasına ve aynı zamanda doğrudan TMK. m. 705/II hükmünde taşınmaz mülkiyetinin tescilsiz kazanılmasına dayanan ilamlar verilmesi yoluyla sonuca bağlanır.

Sözleşmenin Noterde Yapılması-II

Taşınma satış vaadinin içermesi gereken unsurlar Yönetmelik m. 7’de düzenlenmiştir.

 

Satış sözleşmesinin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir dilde, açık, sadece ve okunabilir bir şekilde düzenlenmesi gerektiğine işaret ederek sözleşmenin içeriğinde yer alması gereken unsurları şöyle sıralamıştır:

 

Sözleşmenin Noterde Yapılması-III

Satıcının adı, soyadı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri;

Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri;

Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları;

Konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi;

Konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi;

Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirtilen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı;

Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları;

Ön ödeme tutarı; ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri;

 

Sözleşmenin Noterde Yapılması-IV

Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler;

Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler;

Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri;

Verilen teminata ilişkin bilgiler;

Konutun teslim tarihi ve şekli;

Yapı ruhsatının alınış tarihi;

Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler;

Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.  

 

Sözleşmenin Noterde Yapılması-IV

Aykırılık halinde?

 

TKHK. m. 4/I:

“Bu Kanunda yazılı olarak düzenlenmesi öngörülen sözleşmeler ile bilgilendirmeler en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenir ve bunların bir nüshası kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilir. Sözleşmede bulunması gereken şartlardan bir veya bir kaçının bulunmaması durumunda, eksiklik sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Bu eksiklik sözleşmeyi düzenleyen tarafından derhal giderilir.”

 

Sözleşmede yer alması gereken unsurların sözleşmede yer almamasının sözleşmenin geçerliliğinin hiçbir şekilde etkilemez.

 

Sözleşmenin Şerhi

6502 sayılı Kanunda şerh düzenlemesi yok ama bu bir eksiklik değil. Bu nedenle dilerse tüketici, bu konuda satıcı iradesine ihtiyaç duymaksızın sözleşmenin tapu siciline şerhini sağlayabilir.

Tapu Kanunu m. 26’nın “...noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir...” şeklindeki ifadesi açıktır.

 

Sözleşmenin Şerhi-II

Sözleşmenin şerhi satıcının aynı zamanda taşınmazın maliki olduğu hallerde mümkündür yoksa satıcı örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile alacaklı olduğu bağımsız bölüme ilişkin ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapmışsa, satıcı aynı zamanda malik olmadığından, bu sözleşmenin tapu siciline şerhi mümkün olmaz.

 

Şekle Aykırılığın Yaptırımı
 

Hükümde yer alan; “Aksi halde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez” ne anlama gelir?

TBK. m. 12

“Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiç bir şekle bağlı değildir./ Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir./ Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz”.

 

Şekle Aykırılığın Yaptırımı-II

Tüketici tarafından ileri sürülmedikçe satıcı sözleşmenin şekle aykırı olduğunu ileri süremez.

TKHK. m. 77/III uyarınca satıcı, resmi şekil şartına uymadan yaptığı her bir sözleşme için bu sözleşmenin şekle aykırılığı sadece tüketici tarafından ileri sürülebilecek olsa da 1.380 TL idari para cezasına mahkum edilecektir.

 
4077 Sayılı Kanun’un Yürürlükte Olduğu Sırada Yapılan Şekle Aykırı Sözleşmelerin Akıbeti
 

4077 sayılı Kanun zamanındaki sorunlardan biri de satıcıların tüketicilerle adi yazılı taşınmaz satış sözleşmeleri yapmaları, tüketicilerin bu sözleşmeye dayalı olarak taşınmaz mülkiyetini ve zilyetliğini satıcıdan talep edememeleri ve satıcıların tüketicilerden aldıkları bedeli faiziyle tüketiciye iade ederek işin içinden sıyrılmalarıydı.

6502 sayılı Kanun şekle aykırılık ve şekle aykırılığa bağlı kesin hükümsüzlük sorununu çözmüştür ancak 4077 sayılı Kanun’un yürürlükte olduğu sırada adi yazılı şekilde yapılmış satışları bakımından sorun hala gündemdedir.

 

4077 Sayılı Kanun’un Yürürlükte Olduğu Sırada Yapılan Şekle Aykırı Sözleşmelerin Akıbeti- II

TKHK. Geçici Madde 1 acaba çözüm olabilir mi?

Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önceki tüketici işlemlerine, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına bu işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmiş ise kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak:  

Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kurulan ve halen geçerli sözleşmelerin bu Kanuna aykırı hükümleri yürürlük tarihinden itibaren uygulanmaz”.

Bu hükümden yola çıkarak ve hükmü salt deyimsel değil genişletici ve amaçsal yoruma tabi tutarak 4077 sayılı Kanun zamanda şekle aykırı yapılmış konut satışlarını ayakta tutmak gerekir.  

YAPI RUHSATI ALINMASI ZORUNLULUĞU
 

TKHK. 40/III:

“Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz”.

 

Kat irtifakının kurulması  için KMK. m. 14 gereği yapı ruhsatına (inşaat izni) gerek yoktur.  

Yapı ruhsatı olmaksızın yapılan sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu savunmak adaletsiz sonuçlar yaratabilir.

Yapı ruhsatı olmaksızın yapılan sözleşmenin geçersizliğinin sadece tüketici tarafından ileri sürülebileceğini kabul etmek gerekir.  

 

Yapı Ruhsatı Alınması Zorunluğu-II

TKHK. m. 77/V uyarıca TKHK. m. 40/III hükmüne aykırı hareket edilmesi halinde yani yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılması halinde, 138.172 TL İdari para cezasına tabi olduğu düzenlenmiştir.  

 
SATICININ HAKLARI VE BORÇLARI
 

Satıcının asli borcu konut mülkiyetini ve zilyetliğini tüketiciye devretmektir.

Sözleşmenin kurulmasında önce tüketiciye bilgilendirme formu verme

Konut sayısının otuz ve üzeri olduğu projelerde bina tamamlama sigortası yaptırma veya bunun yerine geçecek teminat sağlama

Geçerli bir sözleşme yapmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyememe

 
SATICININ BİLGİLENDİRME FORMU VERME ZORUNLULUĞU  
 

TKHK. m. 40/II aynen aşağıdaki gibidir:

“Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır”.

Satıcının tüketiciye sunduğu ön bilgilendirme formunda yer alan bilgiler satıcı için bağlayıcıdır zira bu formda yer alan bilgiler satıcı için öneri niteliğindedir.

 

SATICININ BİLGİLENDİRME FORMU VERME ZORUNLULUĞU -II

Satıcının ön bilgilendirme formu verme yükümüne aykırı davranması ya da formda yer alması gereken unsurların formda yer almaması?

 

TKHK. m. 4/I hükmünün ifadesi açıktır.  Hüküm aynen şöyledir:

“… Sözleşmede bulunması gereken şartlardan bir veya birkaçının bulunmaması durumunda, eksiklik sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Bu eksiklik sözleşmeyi düzenleyen tarafında derhal giderilir”.  

Satıcının ön bilgilendirme formu verme zorunluluğuna aykırı davranması veyahut bu formda yer alması gereken unsurların formda olmaması ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.

TKHK. m. 77 uyarınca her bir sözleşme için 274 TL idari para cezasına mahkum edilir.

 
SATICININ DEVİR VE TESLİM BORCU
 

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, temelinde taşınmaz satış sözleşmesi barındırdığından bu sözleşmede satıcının asli borcu konut mülkiyetini ve zilyetliğini tüketiciye devretmektir.

TBK. m. 207/I

“Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir”.  

TKHK. m. 44:

“Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez”.

 

DEVİR TESLİM

 

 

SATICININ DEVİR VE TESLİM BORCU-II

“Teslimden” söz edilmiş olması hatalıdır. Çünkü burada söz konusu olan teslim değil zilyetliğin devridir.

“Devir” ise noter satış vaadi sözleşmesi ile doğan borcun ifası amacıyla kat mülkiyeti/kat irtifakı tapusunun tüketiciye geçirilmesi ile yapılmış olur.  

Satıcının tek başına kat mülkiyeti/irtifakı tapusunu tüketiciye devretmesi sözleşmeden doğan borcunu tam olarak ifa ettiği anlamına gelmez, satıcı aynı zamanda konutun imalini tamamlamalı ve konutun zilyetliği tüketiciye devredilmelidir. Ancak sözleşmenin kurulmasından itibaren 36 ay içinde bunlardan birini yerine getirmesi yeterlidir. Diğer borç için temerrüt hükümleri uygulama alanı bulur.

 

Satıcının Temerrüdü

TKHK. m. 44 aynen şöyledir:

“Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez./ Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri halinde de devir ve teslim yapılmış sayılır”.

Elbette taraflar kendi aralarında yaptıkları sözleşmede bu ifa süresini kısaltabilirler ancak uzatamazlar.

Satıcının Temerrüdü-II

Satıcının temerrüdünde halinde

Uyuşmazlık tüketici işleminden kaynaklandığından tüketici mahkemesi hakimi TKHK. m. 83 atfıyla tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmelerde borçlunun temerrüdünü düzenleyen TBK. m. 123-125 hükümlerini tatbik ederek uyuşmazlığı çözer.  

 
SATICININ TEMİNAT VE SİGORTA YAPTIRMA ZORUNLULUĞU
 

TKHK. m. 42 şöyledir:

“Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur./ Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dahil edilmez, haczolunmaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulmaz”.

 

SATICININ TEMİNAT VE SİGORTA YAPTIRMA ZORUNLULUĞU-II

Yönetmelik “Teminat” başlıklı 12. Maddesinin I. Fıkrası ise aynen şöyledir:

“Satıcının konut satışına başlamadan önce konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur: a)Banka teminat mektubu, b) Hakediş sistemi, c) Bağlı kredi ile teminat

Yönetmelik bina tamamlama sigortası yaptırılması veya diğer teminat türlerinden birinin zorunluluğunu konut sayısının otuz veya üzeri olması koşuluna bağlamıştır.  

 

Bina Tamamlama Sigortası

Hazine Müsteşarlığı 16.3.2015 tarihinde yürürlüğe girmek üzere “Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartlarını” belirlemiştir.

Tüketicilerin bina tamamlama sigortasına başvurmaları üç halle sınırlandırılmıştır.

Satıcının iflas etmesi

Satıcının gerçek kişi olduğu hallerde mirasçılarının mirası reddetmesi koşuluyla ölmesi

Satıcının sözleşmede taahhüt ettiği süreyi takip eden on iki ay içinde borcunu ifa edememesi.

 

 

Bina Tamamlama Sigortası-II

Özellikle satıcının temerrüdü halinde tüketicinin sigortaya başvurması teslim tarihinin üzerinden 12 ayın geçmiş olmasına bağlanmıştır. Bu durumda sözleşmenin kurulmasından itibaren devir ve teslim borcunun üzerinde  36 ayın geçmesiyle birlikte tüketici doğrudan sigortaya başvuramayacak, sigortaya başvurmak için bunun üzerinden de 12 ayın geçmesini bekleyecektir.

 

Bina Tamamlama Sigortası-III

Bina tamamlama sigortasında riskin gerçekleşmesi halinde sigortacı birincil olarak tüketiciye o zamana kadar ödediği bedeli ödeme yükümlülüğü altındadır yoksa sigortacı yarım kalan konutları tamamlatıp tüketiciye eksiksiz teslim etme yükümlülüğü altında değildir.

BTSGŞ. B.6/V:

“Sigortacı yapacağı değerlendirme sonucunda, poliçede kararlaştırılmış ise ödeme yapmak yerine projenin tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesine de karar verebilir”

Bu halde yeni teslim tarihinin yüklenicinin belirlenmesinden itibaren makul süreyi ve her halde 24 ayı geçemez (BTSGŞ. m. B.6/VI).

 

Bina Tamamlama Sigortası-IV
 

BTSGŞ. m. B.6/VIII’da:

“Riziko satıcının taşınmazı sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini takip eden on iki ay içinde tamamlayamaması nedeniyle gerçekleşmişse... sigortacı projenin tamamlanması için aynı satıcı/müteahhit ile anlaşabilir”.

Sigortacı poliçede düzenlenmiş olması halinde projeyi tamamlama yönünde karar verirse sigortacıya projeyi zamanında teslim edemeyen yüklenici ile anlaşma imkanı vardır.

Satıcının temerrüdü nedeniyle sigortaya başvurmak için tüketicinin temerrütten itibaren 12 ay daha beklemesi gerektiği düşünülecek olursa (36+12=48 ay), bir de sigortacının temerrüde düşmüş bu satıcı/yüklenici ile projeyi tamamlatma noktasında anlaşması halinde, satıcı adeta borcunu ifa etmek için toplam yetmiş iki aya sahip olur (36+12+24=72 ay).  

 

Diğer Teminat Türleri

TKHK. m. 42 bina tamamlama sigortası dışındaki diğer teminat türlerinin Bakanlıkça belirleneceği düzenlemiştir.

Yönetmelik m. 12:

Banka teminat mektubu

Hak ediş sistemi

Bağlı kredi ile teminat

Yönetmelik 12/II’de düzenlediği üzere; “Birinci fıkrada yer alan teminatlar dışında tüketicilerin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda bu yöntem Bakanlık tarafında uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir”.  

Teminat Şartlarının Yerine Getirilmemesi

Yaptırımının ne olduğu Kanundan veya Yönetmelikten anlaşılmamaktadır. Ancak bu durumun sözleşmenin geçersizliğine sebep olduğu kesinlikle savunulmaz.

TKHK. m. 77/(8) Bu Kanunun… 42 nci maddesinde … belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket edenlere bu aykırılığın giderilmesi için bir ay süre verilir. Bu süre sonunda aykırılığın giderilmemesi halinde … 42 nci maddeye … aykırı hareket edenler hakkında 690.863 TL idari para cezası uygulanır.

 
TÜKETİCİDEN PEŞİN ÖDEME VE TÜKETİCİYİ BORÇ ALTINA SOKAN BELGE ALINMASI YASAĞI
 

TKHK. m. 41/II:

“Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez”.

Hükümde tüketici lehine iki yasak düzenlenmiştir:

Tüketiciden peşin ödeme alma yasağı

Tüketiciyi borç altına sokan belge alma yasağı.

 

Tüketiciden Peşin Ödeme Alma Yasağı

İlk olarak tüketici geçersiz sözleşmeye rağmen kısmi ödeme adı altında satış bedelinin bir kısmını satıcıya ödemiş olabilir.

Tüketiciden bağlanma parası, cayma parası alınmış olabilir.

TKHK. m. 41/II uyarınca geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden her ne ad altında para alınırsa, karşımıza “sebepsiz zenginleşme” olgusu çıkar.

Diğer yandan geçersiz sözleşmeye rağmen tüketiciden ödeme alınması TKHK. m. 77/III uyarınca aykırılığı tespit edilen her bir işlem için satıcının 1.380 TL idari para cezası ödemesine sebep olacaktır.  

 

Tüketicinden Tüketiciyi Borç Altına Sokan Belge Vermesini İsteme Yasağı

“Temel İlkeler” başlıklı TKHK. m. 4/V’de geçerli sözleşmeler bakımında dahi tüketicinin yapmış olduğu işlemler nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet düzenlenebileceği aksi halde düzenlenen senetlerin tüketici yönünden geçersiz olacağı düzenlenmiştir.

Tüketici, kambiyo taahhüdünde bulunabilecektir ancak bu kambiyo senedinin alacağın devri ve senedin teslimi yoluyla üçüncü kişiye devri mümkün kılınmak istenmiştir.

Yine bu hükme aykırılık halinde TKHK. m. 77 uyarınca her bir işlem için 274 TL idari parası söz konusu olur.

 
TÜKETİCİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
 

Satış bedelini ödemek

Konutun mülkiyet ve zilyetliğini devralmak

Sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve ceza koşulu ödemeden sözleşmeden cayma hakkı

Dönme cezası ödemek koşuluyla herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı

 
TÜKETİCİNİN BEDEL ÖDEME BORCU
 

6502 sayılı Kanun, tüketicinin satış bedelini ödemede temerrüde düşmesi ihtimaline sonuç bağlamamıştır.

Tüketicinin taksitlerden birini ödemede temerrüde düşmesi halinde, diğer taksitler henüz muaccel hale gelmediğinden kural olarak satıcının kalan taksitleri talep etmesi mümkün değildir. Yoksa sözleşmeye bu şekilde kaydın kesinlikle konulmaması gerekir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ilişkin olarak satıcının, tüketicinin temerrüdü halinde kalan borcu talep edilebileceğine ilişkin hüküm olmasa da bu konuda 6502 sayılı Kanun’un taksitle satışa ilişkin hükümleri zaten tüketici ödemelerinin konutun devir ve teslimin sonra devam ettiği hallerde uygulama alanı bulur. Ancak bu hükmün uygulanması için sözleşmenin taksitli satış halinde dönmüş olması gerekir.

 
TÜKETİCİNİN KEYFİ DÖNME HAKKI  
 

TKHK. m. 45 aynen aşağıdaki gibiydi:

“Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır”

Hükmün yeni hali şöyledir:

“Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.”

Yeni hükümde keyfi dönme hakkı bakımından süre sınırlaması getirilmiş olması doğrudur. Ancak bu defa da devir veya teslime kadar ifadesinin kullanılmamış olması sakınca yaratmaktadır.

 

TÜKETİCİNİN KEYFİ DÖNME HAKKI -II

 

Kanundan doğan yenilik doğuran hakkın bir sebebin varlığından bağımsızlığı istisnaidir ve yenilik doğuran hakkın belli olguların varlığına bağlı olması muhatap için güvence teşkil eder.

Türk Borçlar Kanunu’nda dönme temerrüde veya ayıplı ifaya bağlı olarak tek tarafa tanınmış bir hak şeklindedir.  

Türk Borçlar Kanunu sistemi böyleyken Tüketici Hukuku alanında tüketiciye keyfi dönme hakkının verilmesi ise oldukça hatalıdır.  

 

Keyfi Dönme Hakkını Kullanma Koşulları -II

Hükümde şu an yazmıyor olsa da amaçsal yorum ilkelerinden yararlanarak tapu devrinin veya tapu devri yapılmaksızın zilyetlik devrinin yapıldığı hallerde artık tüketicinin keyfi dönme hakkının sona erdiği kabul edilmelidir.

Olması lazım gelen (de lege feranda) hukuk açısından pacta sunt servanda ilkesine aykırılık oluşturan bu hükmün hiçbir haklı temeli olmadığını ve yapılacak ilk değişiklikle tamamen kaldırılması gerekmektedir.

 
Keyfi Dönme Hakkının Şekli
 

6502 sayılı Kanun bu hakkın kullanılmasını herhangi bir şekle bağlamış değildir. Yönetmelik m. 9/II’nin dönme hakkının noterlikler aracılığıyla bildirilmesinin yeterli olduğu şeklindedir.

Kanunda şekil zorunluluğu yokken Yönetmelikle şekil zorunluluğu getirilemeyeceğinden şeklin geçerlilik şekli olarak kabul edilmesi mümkün değildir.

 
Keyfi Dönme Halinde Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi
 

Taşınmaz Zilyetliği veya Mülkiyeti Tüketiciye Devredilmeden Önce Tüketicinin Keyfi Dönme Hakkını Kullanması  

Taşınmazın tüketici adına tescille gerçekleşmediği durumlarda ya da taşınmaz zilyetliğinin tüketiciye devredilmediği durumlarda dönme hakkının kullanılması halinde para borcunun iadesi konusunda “sebepsiz zenginleşme” kaynaklı iade söz konusu olacaktır.  

Keyfi Dönme Halinde Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi-II

Taşınmaz Zilyetliği veya Mülkiyeti Tüketiciye Devredildikten Sonra Tüketicinin Keyfi Dönme Hakkını Kullanması  

Taşınmaz mülkiyetinin tapuda tüketici adına tescil edilmeksizin taşınmazın zilyetliği tüketiciye devredilmişse TMK. m. 992 hükmünce satıcı mülkiyet karinesine dayanmaya devam eder. Satıcı zilyetliğin iadesini istihkak talebi ile sağlayabilir.

Keyfi Dönme Halinde Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi-III

Mülkiyet hakkının tüketici adına tescil edildiği, zilyetliğin ise henüz devredilmediği hallerde keyfi dönme hakkının kabulü üzerine, bu defa satıcının iade talebi sebepsiz zenginleşmeye dayanır (TMK. m. 716).

Ancak zilyetlik devredilmemiş olsa da adına kat irtifakı tescil edilen ve keyfi dönme hakkı sonrası iade yükümlüsü tüketici ve satıcının tapu müdürlüklerinde yaşayacakları sorun bellidir. Zira tapu müdürleri taraflara “Biz bunu yeniden satış şeklinde düzenleyelim” ifadesini yöneltecektir.

Keyfi Dönme Halinde Edimlerin İade Sırası
 

6502 sayılı Kanun m. 45/III aynen şöyledir:  

“Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün (eski düzenleme 90 gün) içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder”.

Kanundaki sıra bellidir. İlk önce satıcı, satış bedelini iade edilecek, bedeli alan tüketicinin iade borcu ki bu borç zilyetliğin iadesi veya tescilin terkin edilmesi olabilir, muaccel olur.

 

Keyfi Dönmeye Bağlı Diğer Sonuçlar
 

Dönme Cezası

TKHK. m. 45/I, 2. cümle aynen aşağıdaki gibiydi: “… vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir”.

Yeni hüküm uyarınca: … masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin %2’sine; üç ile altı ay arası için %4’üne; altı ile oniki ay için %6’sına; oniki ile yirmidört ay için %8’ine kadar tazminat ödenmesini isteyebilir.

Taraflar arasındaki sözleşmede yer almasa dahi bu hüküm satıcı lehine alacak hakkı doğuracaktır. Bu kalemlerin kaldırılması, azaltılması mümkündür ancak arttırılması mümkün değildir.

Keyfi Dönmeye Bağlı Diğer Sonuçlar-II

Tüketicinin aslında kanundan doğan bir sözleşmeden dönme hakkı varsa, örneğin temerrüt ya da ayıp nedeniyle, bu ihtimalde dönme cezası ödemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Nitekim TKHK. m. 45/II’de de satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi nedenyile tüketicinin sözleşmeden dönmesi durumunda satıcının, tüketiciden dönme cezası adı altında herhangi bir talepte bulunmayacağı açıkça düzenlenmiştir.  

 

Satıcının Dönme Cezası Talep Edemeyeceği Haller

TKHK. m. 45/II bu defa satıcının keyfi dönme hakkını kullanan tüketiciden dönme cezası talep edemeyeceği halleri düzenlemiştir.

Tüketicinin ölmesi,

Kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi

Tüketicinin yeni sözleşme önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi

Yönetmelik m. 9’da sayılan diğer haller

Aynı zamanda Yönetmelik m. 9/IV bu hallerde tüketicinin vergi, harç, masraf ve tazminat ödemesinin söz konusu olmadığını düzenlemiştir.

 

Tüketicinin Ölmesi  
 

TKHK. m. 45/II-2. cümle uyarınca tüketicinin ölmesi halinde tüketiciye tanınan keyfi dönme hakkı, onun yasal mirasçılarına da tanınmıştır.

 
Tüketicinin Kazanç Elde Etmekten Sürekli Olarak Yoksun Kalması

 

Tüketici, aynı zamanda kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kaldığını ve bu nedenle ön ödemeleri yapamayacak duruma düştüğünü ileri sürerek, dönme cezası ödemeksizin keyfi dönme hakkını kullanabilecektir.

Hakim, tüketicinin sözleşmeyi yaptığı an ile sözleşmeden döndüğü an arasındaki kazancını karşılaştırarak doğru sonuca varmalıdır.

 
Tüketicinin Sözleşmesi Önerisinin Satıcı Tarafından Kabul Edilmemesi
 

TKHK. m. 45/II-2.

“Tüketicinin… sözleşmenin yerine olağan koşullarda yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafında kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hallerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez”.

Bu hükümde düzenlenen, tüketicinin sözleşmede değişiklik teklifinin satıcı tarafından kabul edilmemesi halidir.

 

Tüketicinin Sözleşmesi Önerisinin Satıcı Tarafından Kabul Edilmemesi-II

Yönetmelik m. 9/IV-ç:

“… tüketicinin mevcut sözleşmeye göre talep edilen vade farkını ödemeyi de kabul ettiği yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin önerisi…  şeklindedir.

Tüketicinin yeni sözleşme önerisi sadece vade farkı ödeyerek vadelerin uzatılması şeklinde olabilir. Yoksa tüketicinin bunun dışında bir önerisinin kabul edilmemesine dayalı olarak dönme cezası ödemeksizin sözleşmeden dönmesi mümkün olmaz.

 
Satıcının Yükümlülüklerini Hiç ya da Gereği Gibi Yerine Getirememesi
 

6502 sayılı Kanun m. 45/II-1. cümle

“Satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez”.

 

6502 sayılı Kanun bu yönde bir düzenleme yapmasaydı dahi, tüketici satıcının temerrüdü ya da ayıplı ifası halinde dönme hakkına sahip olacak ve bu nedenlerle dönme hakkını kullandığında dönme cezası ödemeksizin ya da satıcının diğer masraflarını ödemeksizin sözleşme bağından kurtulabilecektir.  

 
Konutun Birden Fazla Tüketiciye Satılması

 

Aslında aynı konuta ilişkin satıcının yaptığı tüm taşınmaz satış vaadleri, borçlanma işlemi niteliğini haiz olmaları nedeniyle geçerlidir ve biri diğerine nazaran üstün değildir.  

Yönetmelik çifte satış halinde tüketiciye sözleşmeden dönme cezası ödemeksizin dönme hakkı vermiştir.

Tüketici, satıcının temerrüdünü ya da ifasını beklemeden, kendisine taahhüt edilen konutun bir başkasına da taahhüt edildiğini öğrenmişse sözleşmeden dönebilir. Bu durumda tüketicinin dönme cezası ve diğer masrafları ödemesi elbette ki beklenemez.

 
Proje Değişikliği Halinde Tüketicinin Sözleşmeden Dönmesi
 

Yönetmelik m. 11:  

“Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan yapılan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak ve kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilir” şeklindeydi.

Yeni hüküm: “Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden bu yönetmeliğin 9. maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan masraf ve tazminat tutarını dikkate alarak kesinti yapabilir.”  

 

Proje Değişikliği Halinde Tüketicinin Sözleşmeden Dönmesi-II

TBK. m. 1 uyarınca tüketici, satıcının sözleşmede değişiklik önerisi anlamına gelen proje değişikliğini kabul etmek zorunda değildir.

Tüketici, değişiklik önerisini kabul etmediğinde satıcının sözleşmeye aykırılık, eksik ifa veya ayıplı ifa sorumluluğuna gidebilecektir. Ancak tüketici bu durumda dilerse dönme hakkını kullanabilir ve bu ihtimalde hiçbir dönme tazminat veya masraf ödemek zorunda değildir.  

Proje Değişikliği Halinde Tüketicinin Sözleşmeden Dönmesi-III

Hüküm, yasal zorunluluk ya da mücbir sebep hallerinde değişiklik önerisini kabul etmeyerek sözleşmeden dönen tüketicinin dönme cezası ve diğer masraflardan sorumlu olacağı yönündedir.

Borçlar Hukuku’nda kusursuz ifa imkansızlığını düzenleyen TBK. m. 136 taraflar arasındaki sözleşmenin sona ermesi sonucunu doğurur yani bu hallerde hasar borçlu üzerindedir.

Borçlar Hukukunda durum böyleyken var olma amacı tüketiciyi korumak olan bir metnin bu amaca aykırı olması kabul edilemez.  

Hatta hükümde düzenlenen bu hal taraflar arasındaki sözleşmede yer aldığında, tam bir haksız şart niteliği taşıyacak ve bu yönüyle geçersizlik yaptırımına tabi olacaktır.    

 

CAYMA HAKKI

TKHK. m. 43 şöyledir:

“Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir”.

Cayma hakkının kullanılması halinde tüketici herhangi bir ceza ödemek zorunda değildir.

Keyfi dönmeden farklı olarak bu defa tüketici sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içinde hakkını kullanabilir.

Sözleşmenin kurulmasından itibaren devir veya tescilden biri yapılmış olsa da tüketiciye cayma hakkı verildiği söylenebilir.

 
Cayma Hakkının Süresi ve Şekli
 

Yönetmelik m. 8/II uyarınca cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin süresi içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Yönetmelikle Kanun’da yer almayan geçerlilik şekli getirilemeyeceğinden, Yönetmelikte yer alan şeklin geçerlilik şekli olmadığı kabul edilmelidir.

 
Sözleşmeden Cayma Halinde Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi
 

14 günlük süre içinde tapuda tescilin yapılmadığı ancak zilyetlik devrinin yapıldığı hallerde tüketicinin cayma hakkını kullanırsa satıcı mülkiyet hakkına dayalı olarak zilyetliğin iadesini istihkakla talep edebilecektir.

 
Sözleşmeden Cayma Halinde Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi
 

14 gün içinde kat irtifak tapusunun tüketici adına tescilinin yapıldığı ancak konuta ilişkin zilyetlik devrinin yapılmadığı hallerde de cayma kullanıldığında satıcı tescilin terkinini talep noktasında TMK. m. 716’ya dayalı iade talebine sahip olacaktır.

 
Sözleşmeden Cayma Halinde Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi
 

Hem tapuda tescilin yapıldığı hem de zilyetliğin tüketiciye devredildiği halde tüketicinin cayma hakkını kullanması sonrası satıcı, TMK. m. 716’ya dayalı olarak kat irtifakı tapusunun kendi adına tescilini sağlayacak, cayma hakkını kullanmasından itibaren tüketici haksız zilyet kabul edilecek ve devam eden haksız zilyetliğinden sorumlu olacaktır.

Sözleşmeden Cayma Halinde Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi

Cayma halinde sözleşmenin kurulmasından ve sözleşmeden cayılmasından doğan masrafların kim tarafından karşılanacağına ilişkin bir düzenleme yoktur.

Cayma hakkı tüketiciye sebepsiz yere kullanılabilecek bir hak olarak tanınmış olduğundan konutun satıcıya iade edilmesine ilişkin masraflara tüketici katlanmak zorundadır.

 
Cayma Halinde Edimlerin İadesi Sırası  
 

TKHK. m. 43:

“Satıcı aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder”.

İlk önce satıcı, hem satış bedelini hem de tüketiciyi borç altına sokan diğer belgeleri tüketiciye iade etmek zorundadır.

Satıcı iade borcunu yerine getirdikten sonra bu defa tüketici on gün içinde edinimlerini iade etmek zorundadır ki bu edinim kat irtifakı adına tescil edilmiş tüketicinin, kat irtifakı tapusunu iade etmesi veya zilyetliği devretmesi anlamına gelir.

---