HALUK NECDET TEKİN (T.N.B BAŞKAN DANIŞMANI) - TÜM MAKALELERİ

---

 

 

01-        634 sayılı Kanuna tabi kat mülkiyetine konu olan taşınmazların yönetimine ilişkin kurallara nerede yer verilir?

             

634 sayılı KMK’nin 28 inci maddesi gereğince;

Kural olarak kat mülkiyetine konu olan taşınmazların yönetimine ilişkin düzenlemelere, yönetim planında yer verilir.

Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana taşınmazın yönetiminden doğacak anlaşmazlıklarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanır.

 

 

02-        634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında toplu yapı neyi ifade eder ve toplu yapıya nasıl geçilebilir?

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Tarifler” başlıklı 2 nci maddesinde “anagayrimenkul”, “anayapı”, “bağımsız bölüm” ve 66 ncı maddesinde ise “toplu yapı” tanımlamalarına yer verilmiştir. Buna göre:

Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan (yapı kısmıyla birlikte yapı olmayan kısımları da içeren) gayrimenkulün bütününü,

Anayapı: Yalnız esas yapı kısmını,

Bağımsız bölüm: Anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini,

Toplu yapı: Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı,

ifade eder.

 

Toplu yapıda; bir parsel ya da birden fazla parsel üzerinde birden çok yapı olmalı ve bunların toplu yapı yönetimince yönetileceğinin kabul edildiği toplu yapı yönetim planı bulunmalıdır.

 

“Mahkemece, davaya konu sitede toplu yönetime geçilmediği, dosyaya celp edilen kayıtlara göre ayrı ayrı parseller üzerinde yönetim planlarının oluşturulduğu, birden fazla parsel üzerindeki yapılarda kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanamayacağı, genel görevli mahkemenin görevli olduğu gerekçesiyle mahkemenin görevsizliğine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, kat malikleri kurul kararının iptali istemine ilişkindir. 

Dosya kapsamından ayrı ayrı yönetim planları olan 17322 parsel ile 17323 parselin birlikte yönetildiği, ayrı ayrı parsellerde bulunan taşınmazların toplu yapı niteliğinde olmadığı ve iptali istenen kararın her iki parseli de ilgilendirdiği anlaşıldığından yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 07/12/2017 günü oy birliği ile karar verildi.” (Yargıtay 20. HD T. 07.12.2017, E. 2017/2837,  K. 2017/10310)

 

“Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu sitenin birden çok parsel üzerinde kurulduğu, burada toplu yapı yönetimine geçilmediği, 3 parselden ibaret sitede dava konusu taşınmazın bulunduğu parselde kat mülkiyetinin kurulmuş olduğu ve site yönetim planındaki düzenlemeye göre her parselin ayrı yönetiminin bulunduğu, bu parsellerin her birinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması imkanının mevcut olduğu, davalının dava konusu 106 parselde bulunan taşınmazda bağımsız bölüm maliki olduğu, davayı açan yönetimin de 106 parsel yönetimi olduğu, bu durumda uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği anlaşılmaktadır.” (Yargıtay 18. HD T. 10.02.2014, E. 2013/15629, K. 2014/1727)

 

03-        Toplu yapı konumunda olmayan yapılar ile toplu yapılarda, ana taşınmaz ile ortak yapı, yer ve tesisleri yöneten kaç kurul vardır?

 

Gerek toplu yapı konumunda olmayan yapılarda, gerekse toplu yapılarda ana taşınmaz, 634 sayılı KMK’nin 32 nci maddesi gereğince, KAT MALİKLERİ KURULU tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

 

A) TOPLU YAPI KAPSAMINA GİRMEYEN YAPILARDA:

 

Toplu yapı niteliğinde olmayan yapılarda bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ve “KAT MALİKLERİ KURULU” adını taşıyan tek kurul vardır. Bu tür yapılarda başka bir kurul bulunmamakta, ortak yerler dahil anagayrimenkul bu kurulun alacağı kararlara göre yönetilmektedir. 634 sayılı KMK’nin 27 nci maddesi gereğince, anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

 

 

 

B) TOPLU YAPILARDA:

 

Toplu yapılarda, yönetilen yerlere göre oluşan iki kurul vardır.

a) Parsel veya parsellerde sadece blok niteliğinde olan yapıları,

Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapıları veya aynı parselde bulunan blok niteliğinde olmayan yapılar ile blok yapıları,

Yöneten kat malikleri kurulu.

b) Toplu yapılara ait ortak yerleri yöneten kurul.

 

a) Kat malikleri kurulu:

 

Toplu yapılarda kat malikleri kurulu da iki şekilde oluşmaktadır.

aa) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel veya parsellerde, birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapılar mevcutsa: 634 sayılı KMK’nin 69 uncu maddesi uyarınca, bu blokların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o  bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. “Blok kat malikleri kurulu” da denilen bu kurul, sadece kendi bloğunun iş ve sorunlarıyla o bloğa ait ortak yerleri yönetir.

bb) Toplu yapı kapsamında bulunan bir parselde, blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Bu Kurul, sadece kendi parselinin iş ve sorunlarıyla o parsele ait ortak yerleri yönetir.

 

Yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir. (634 sayılı KMK md. 69)

 

b) Toplu yapılara ait ortak yerleri yöneten kurul:

 

Toplu yapının bir adanın tamamını kapsayıp kapsamamasına göre iki şekilde oluşur.

 

aa) Birden çok parselde bulunan toplu yapıların tamamının yer aldığı adaya ait ortak yerleri yöneten kurulun oluşumu ve görevi:

 

Bu kurulun oluşumu için, toplu yapıların yer aldığı birden çok parselin bir adada bulunması gerekir.

 

Bu kurul;

1) Yönetim planında bir düzenleme yapılmamış ise ada kat malikleri kurulu,

2) Yönetim planında bir düzenleme yapılmış ise, burada yer alan yetkiye istinaden ada temsilciler kurulu,

olarak iki şekilde oluşabilir. (634 sayılı KMK md. 69). Adaya ait ortak yerleri bu iki kuruldan sadece birisi yönetir.  

 

Ada kat malikleri kurulu: Yönetim planında bir düzenleme yapılmamış ise bu kurul, Kanunda yapılan düzenleme doğrultusunda o adada bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

Ada temsilciler kurulu: Bu kurulun oluşabilmesi için yönetim planında buna ilişkin bir düzenlemenin olması gerekir. Ada temsilciler kurulu oluşturulması yönünde bir düzenleme varsa, o adada bulunan tüm bağımsız bölüm malikleri değil, seçilen temsilciler bu kurulu oluşturur. Temsilcilerin seçim şekli de 634 sayılı KMK’nin 69 uncu maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.

 

Görevi: İster ada kat maliklerinden isterse temsilcilerden oluşsun, her iki durumda da bu kurulun görevi, sadece adayı oluşturan parsellere ait ortak yerleri yönetmektir. Yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

 

bb) Bir adanın tamamını kapsamayan toplu yapılardaki ortak yerleri yöneten kurulun oluşumu ve görevi:

 

Bu kurulun oluşumu için, bir parsel ya da birden fazla parsel üzerinde toplu yapı kapsamında ayrı ayrı ana taşınmazları ya da blokları yöneten kat malikleri kurulu olan ve bir adanın tamamını kapsamayan toplu yapıların tümünün ortak olarak kullandıkları yapı, yer ve tesislerinin bulunması gerekir.

 

Bu kurul;

1) Yönetim planında bir düzenleme yapılmamış ise toplu yapı kat malikleri kurulu,

2) Yönetim planında bir düzenleme yapılmış ise, burada yer alan yetkiye istinaden toplu yapı temsilciler kurulu,

olarak iki şekilde oluşabilir. (634 sayılı KMK md. 69) Bu nitelikteki toplu yapılara ait ortak yerleri bu iki kuruldan sadece birisi yönetir.  

 

Toplu yapı kat malikleri kurulu: Yönetim planında bir düzenleme yapılmamış ise bu kurul, Kanunda yapılan düzenleme doğrultusunda o toplu yapıda bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

Toplu yapı temsilciler kurulu: Bu kurulun oluşabilmesi için yönetim planında buna ilişkin bir düzenlemenin olması gerekir. Toplu yapı temsilciler kurulu oluşturulması yönünde bir düzenleme varsa, o toplu yapıda bulunan tüm bağımsız bölüm malikleri değil, seçilen temsilciler bu kurulu oluşturur. Temsilcilerin seçim şekli de 634 sayılı KMK’nin 69 uncu maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.

 

Görevi: İster toplu yapı kat maliklerinden isterse temsilcilerden oluşsun, her iki durumda da bu kurulun görevi, sadece toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler yönetmektir. Yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

 

04-        Toplu yapı konumunda olmayan yapılar ile toplu yapılarda kurullar ne zaman toplanırlar?

 

634 sayılı KMK’nin 29 uncu maddesi gereğince;

 

a) Toplu yapı kapsamına girmeyen yapılarda:

 

Toplu yapı niteliğinde olmayan yapılarda bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulu:

- Yılda bir defadan az olmamak üzere öncelikle yönetim planında gösterilen zamanlarda,

- Eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde,

toplanır.

 

 

b) Toplu yapı kapsamına giren yapılarda:

    

Toplu yapılarla ilgili tüm kurullar;

- İki yılda bir defadan az olmamak üzere öncelikle yönetim planında gösterilen zamanlarda,

- Eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde,

toplanır.

 

Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre; yönetim planında gösterilen zamanda, bir zaman gösterilmemiş ise 634 sayılı KMK’nin 29 uncu maddesinde belirtilen zamanlarda yapılan tüm toplantılar olağan, bu zamanlar dışında yapılanlar ise olağanüstü toplantı niteliğindedir. (Yargıtay 20. HD T. 23.11.2017, E.  2017/3134, K. 2017/9947 kararında olduğu gibi)

 

05-        634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen kurullar ne şekilde toplanır ve kararlarını ne şekilde alırlar?

 

 634 sayılı KMK’nin 32 nci maddesinin 4 üncü fıkrası “Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.” hükmünü içermektedir.

 

 Az sayıda kat malikinden oluşan yapılarda, kat maliklerinin toplantılarında alınan kararlar yönetici tarafından 32 nci maddede gösterilen deftere yazılarak tüm kat maliklerince imzalanmaktadır.

 Ancak, çok sayıda kat malikinden oluşan yapılarda hem toplantının yapılması ve hem de kararların deftere yazılarak tüm maliklerce imzalanması çok zor olduğundan bu durumda toplantı, katılımcı kat maliklerince seçilen bir divan heyeti tarafından yönetilmekte, toplantıya katılanlar imzalanan “katılma listesi” ile belirlenmekte ve verilen yetkiye istinaden de kararlar deftere değil, ayrı  bir kağıda yazılarak divan heyetince imzalanmaktadır.

 

 Burada dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

 a) Kat maliklerinin imzaladıkları “katılma listesi” (hazırun listesi) bulunmalıdır.

 b) Toplantıyı yönetecek divan heyeti oluşturulmalıdır.

 c) Katılanlar tarafından  divan heyetine tutanakları imzalama yetkisi verilmelidir.

 ç) Toplantıda alınan kararlar ayrı bir kağıda yazılarak altı divan heyetince imzalanmalıdır.

 

 “…toplantı tutanağına göre katılanların oy çokluğu ile divan heyetinin oluşturulduğu, divan heyetine toplantı tutanaklarına imza atma yetkisinin oy çokluğu ile verildiği, bu toplantıda alınan kararların ayrı bir kağıda yazılarak altının divan heyetince imzalandığı anlaşıldığına göre, 634 sayılı Kanunun 32/4. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadığından söz edilerek kat malikleri kurul toplantısı ve alınan kararların iptali istenemez. (Yargıtay 20. HD T. 28.09.2017, E.  2017/3399, K. 2017/7048)

 

 “634 sayılı Kanunun 32/4. maddesine göre; kat malikleri kurulu kararları (1)'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden, iptali istenen toplantıya davacıların katılmadığı, toplantıya katılanlarca divan heyetine toplantı tutanaklarına imzalama yetkisi verilmediği, buna rağmen genel kurul toplantı tutanağı başlıklı belgenin sadece divan heyeti tarafından imzalandığı anlaşıldığına göre, 634 sayılı Kanunun 32/4. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulduğundan söz edilemez.” (Yargıtay 20. HD T. 03.10.2017, E. 2017/3912, K. 2017/7203)

 

06-        Kat malikleri kurulu yönetim işini başkasına verebilir mi, verirse yönetici kaç kişiden oluşur?

 

Gerek toplu yapı konumunda olmayan yapılarda ve gerekse toplu yapılarda ana taşınmaz, 634 sayılı KMK’nin 32 nci maddesi gereğince, kural olarak kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Ancak, tüm kat maliklerinin yönetim işini bizzat yürütmelerinin zorluğunu dikkate alan kanun koyucu aynı Kanununun 34 üncü maddesinde yaptığı düzenleme ile kat maliklerinin, ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verilebileceğini kabul etmiştir.

Aynı madde gereğince, yönetim işi tek kişiye verilmiş ise bu kimseye (Yönetici), üç kişiden oluşan kurula verilmiş ise bu kurula da (Yönetim kurulu) denir ve anataşınmaz bunlar tarafından yönetilir.

38 ve 40 ıncı maddeler gereğince yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

 

Kanunda yönetici sayısı yönünden toplu yapı konumunda olmayan yapılar ile toplu yapılarda bir ayrım yapılmadığından her iki yapı şeklinde de yönetici bir kişiden ya da üç kişiden oluşabilir.

 

634 sayılı KMK’nin 35 inci maddesinin son fıkrası uyarınca, 34 üncü maddede belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, 35 inci maddenin birinci fıkrasında sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

 

07-        Toplu yapılarda ortak yerleri yöneten kurullar da ortak yerlerin yönetimi için yönetici seçebilir mi?

 

634 sayılı KMK’nin 38 nci maddesi hükmünden de anlaşılacağı üzere, toplu yapılarda ortak yerleri yöneten kurullar da, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisleri yönetmek üzere yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Yönetim işi tek kişiye verilmiş ise bu kimseye (Yönetici), üç kişiden oluşan kurula verilmiş ise bu kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Yukarıda 6 ncı soruda yer verilen düzenlemeler bunlar için de aynı şekilde geçerlidir.

 

08-        Yönetici yardımcısı olarak seçilenlerin temsil yetkisi var mıdır?

 

634 sayılı KMK’nin 34 üncü maddesinde, kat maliklerinin, ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceği kabul edilmiş ve yönetim işi tek kişiye verilmiş ise bu kimseye (Yönetici), üç kişiden oluşan kurula verilmiş ise bu kurula da (Yönetim kurulu) denileceği belirtilmiştir. Kanunda ve bu maddede ayrıca “yönetici yardımcılığı” tanımlamasına ve bu nitelikte bir göreve yer verilmemiştir.

 

Kat maliklerinin, tek bir kişinin mi yoksa üç kişiden oluşan yönetim kurulunun mu yönetici olacağı hususunda yönetim planında yer alan düzenlemeye göre seçim yapmaları gerekir. Yönetim planında, tek yöneticiden söz edilmesine rağmen, bazen bir başkan, bir başkan yardımcısı ve bir de muhasip üye adı altında üç kişilik bir seçim yapılmaktadır. Yönetim planında tek yöneticiden söz edilmiş ise, temsil yetkisi sadece başkan sıfatıyla seçilen yöneticiye aittir. Yönetim planında üç yöneticiden söz edilmiş ise, bu seçimi “yönetim kurulu” olarak kabul etmek gerekir.

Uygulamada daha ziyade tek kişinin yönetici seçilmesi ile birlikte bir kişi de yönetici yardımcısı olarak seçilmektedir. Seçilen bu yardımcı, yöneticinin sahip olduğu yetkileri kullanamaz, bu yetkilerin doğrudan yönetici tarafından kullanılması gerekir.

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36.maddesindeki düzenlemenin yalnızca yöneticilerin sorumluluğuna ilişkin olduğu, yönetici yardımcılarını kapsamadığı gözetilmeksizin davaya konu zaman dilimlerinde yönetici yardımcısı olduğu dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden anlaşılan... .hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD T. 26.02.2015, E. 2014/14359, K. 2015/2788)

 

 

09-        Toplantıların zamanında yapılıp yapılmadığının, yönetici ya da yönetim kurulunun usulünce seçilip seçilmediğinin noter tarafından araştırılması gerekir mi?

 

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar, hakim kararıyla iptal edilmedikçe geçerlidir. Bu kararların iptali,  yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılması 634 sayılı KMK’nin 33 üncü maddesinde belirlenen şekilde yapılacak başvuru üzerine ancak mahkeme kararıyla mümkündür.

Yargıtay 18. HD’ nin 15.2.1996 tarihli, E. 336, K. 1714 ve 30.6.1994 tarihli, E. 5855, K. 9098 sayılı kararlarında da belirtildiği üzere, yargı kararıyla yöneticilik sıfatları kaldırılıncaya kadar kat malikleri kurulu tarafından seçilen yöneticilerin yaptıkları işlemler geçerlidir. Keza özellikle kat malikleri kurulu kararının iptali halinde eski yöneticinin görevinin yeni yönetici seçilene kadar devam edeceği de Yargıtay 18. HD’ nin 05.06.2014 tarihli, E. 2014/5261,  K. 2014/9875 sayılı kararında belirtilmiştir.

 

634 sayılı KMK’ de noterlere, kat malikleri toplantılarının zamanında yapılıp yapılmadığını, yöneticilerin seçilme yeter sayılarının uygun olup olmadığını araştırma yönünde bir görev verilmemiştir. Kat malikleri toplantılarının zamanında yapılıp yapılmadığı, kararların geçerli olup olmadığı, yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılıp sayılmayacağı ya da seçilenin yöneticilik sıfatının kaldırılıp kaldırılmayacağı gibi ihtilaflı konuları çözümlemek yargı mercilerinin görevleri içinde bulunmaktadır. Yöneticilerin yasal şekle uygun olarak seçilip seçilmedikleri, ilgililerinin başvurusu üzerine yargı mercilerinin verecekleri kararlara göre belirlenebileceğinden, kat malikleri toplantısının ve yönetici seçiminin yapıldığına ilişkin kararı gösterir noter onaylı kat  malikleri kurulu karar defterinin ibrazı halinde, kat malikleri toplantısının zamanında yapılıp yapılmadığı, yöneticinin usulünce seçilip seçilmediği, seçilme yeter sayılarının uygun olup olmadığı araştırılmadan seçilen yöneticinin talep ettiği noterlik işlemlerinin yapılması gerekir.

 

“Kat malikleri kurulu kararları iptal ettirilmedikçe geçerlidir. Hakimin, bu kararların iptali istenmedikçe kararların usulüne uygun olup olmadığını denetleme olanağı yoktur. Hakim taleple bağlıdır.” (YARGITAY 18. HD T. 18.11.2003, E. 2003/7747, K. 2003/9118)

 

10-        Yöneticinin yaptıracağı noterlik işlemlerinde hangi belgelerin dayanak olarak alınması gerekir?

 

634 sayılı KMK’nin 32 nci maddesi “Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir  deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.” hükmünü içerdiğinden, yönetici olduğunu beyan eden ilgilinin, son seçimi ve bu seçimde seçildiğini gösteren kararı içeren noter onaylı karar defterini, toplantı bir divan tarafından yönetilmiş ise yukarıda ilgili soruda açıklandığı şekilde alınan karar ve belgeleri ibraz etmesi gerekir.

Yönetici sıfatının anlaşılabilmesi için noter onaylı karar defterinde yer alan bu kararın ve toplantı bir divan tarafından yönetilmiş ise alınan karar ve belgelerin gösterilmesi ve birer örneğinin Noterlik Kanununun 79. maddesi doğrultusunda işlemlere eklenmesi zorunludur.

Yönetim kurulu kendi arasında temsil yetkisinin kullanım şekline ilişkin bir karar almışsa bu karar da işleme eklenecektir.

İmza sirkülerinin yetki belgesi niteliğinde olmaması ve bunun kat maliklerinin sonradan alabilecekleri kararları göstermemesi bakımından noterlik işlemlerinde kullanılmaması icap eder.

 

11-        Ana taşınmazın ve ortak yerlerin yönetiminin, üç kişilik kurula (yönetim kuruluna) verilmiş olması halinde üyeler görev ve yetkilerini ne şekilde kullanabilirler?

 

Konuya 2013/95 sayılı Genel Yazı’da yer verilmiştir.

Yönetim planında özel bir düzenlemeye yer verilmemiş ise ve kat malikleri kurulunca da aksine bir karar alınmamışsa;

Yönetim kuruluna mensup üç kişiden herhangi birinin tek başına 634 sayılı Kanunun yöneticiye tanıdığı tüm hak ve yetkileri kullanabilir.

Kanunda iş bölümü yapılamayacağına dair açık bir hüküm olmaması, üç kişilik yönetim kurulu üyelerinin hepsinin birlikte hareket etmeleri zorunluluğunun bulunmaması, herhangi birinin tek başına veya ikisinin birlikte yasanın yöneticiye tanıdığı tüm hak ve yetkileri kullanabilmesinin mümkün bulunması nedeniyle, yönetim işinin daha rahat yapılabilmesi için kendi aralarında iş bölümü yapabilir ve  buna göre de hak ve yetkileri kullanmak suretiyle işleri yürütebilirler.

 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20.3.2002 tarihli ve 2002/18-245 esas, 2002/194 sayılı kararında da bu hususa yer verilmiştir. Bu kararda, “Yasa koyucu, kat malikleri kurulu tarafından seçilen bir kişiye "yönetici" denileceğini belirttikten sonra aynı kurul tarafından seçilen üç kişinin "Yönetim Kurulu" olarak adlandırılmasının, bunların birden ziyade yönetici olduklarını belirtmekten başka bir anlamı bulunmamaktadır. Bu hususa ilişkin olarak yönetim planında özel bir düzenlemeye yer verilmedikçe ve kat malikleri kurulunca da  aksine bir karar alınmadıkça bu kurula mensup üç kişiden herhangi birinin tek başına veya ikisinin birlikte yasanın yöneticiye tanıdığı tüm hak ve yetkileri kullanmalarının olanaklı bulunduğu, ana taşınmaza birden fazla yönetici atanmasının, bunların tüm işlemleri her üçünün birlikte imzalayıp yapmaları anlamına gelemeyeceği, ... usulüne uygun tarzda yönetici seçilmiş bulunan kimselerden herhangi birinin kat malikleri kurulu kararlarını uygularken veya vekil tutmak, dava açmak, icra takibi yapmak gibi yasanın ve mevzuatın kendisine yüklediği yükümlülükleri yerine getirirken her türlü işleme tek başına imza koymak hak ve yetkisine sahip olduğu ” belirtilmiştir.

 

12-        Ana taşınmaz ve ortak yerlere ilişkin kurulların toplanma zamanlarının geçirilmesi halinde yöneticinin ya da yönetim kurulunun görevi kendiliğinden sona erer mi?

 

Uygulamada zaman zaman yönetici ya da yönetim kurulunun bir ya da iki yıllık süreyi tamamlamış olmalarına ve yeni bir toplantı yapılmamış bulunmasına rağmen bu sıfatla noterlikte işlem yaptırmak istemeleri halinde, görevlerinin sona erip ermediği hususunda tereddüde düşülmektedir.

Konuya ilişkin olarak 634 sayılı KMK’ de bir düzenleme bulunmamakla birlikte, Yargıtay kararlarında, yeni yönetici seçilinceye kadar eski yöneticinin görevinin devam edeceği kabul edilmektedir. Bu nedenle; son yönetici ya da yönetim kurulu seçiminden sonraki kurul toplantılarının zamanında yapılmadığının ve yeni yönetici seçilmediğinin anlaşılması halinde, yeni toplantı yapılıncaya ve yönetici seçilinceye kadar eski yöneticinin görevi devam edeceğinin kabulü ve 634 sayılı KMK’ de belirlenen görev ve yetkileri doğrultusunda talep edeceği noterlik işlemlerinin yapılması gerekir.

 

“Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere özellikle kat malikleri kurulu kararının iptali halinde eski yöneticinin görevinin yeni yönetici seçilene kadar devam edeceğine, yönetici seçiminin kat malikleri kurulunca yapılacağına ve yöneticinin seçilememesi halinde Kat Mülkiyeti Yasası'nın 34. maddesi gereğince mahkemeden yönetici atanması istenebileceğine göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule  ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 05.06.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.” (Yargıtay 18. HD T. 05.06.2014 E. 2014/5261,  K. 2014/9875)

 

“O.. A....'ın 20.08.2004 tarihinde apartmanın doğalgaza geçmesi ile ilgili toplantı yapıldığı, davalının yine yönetici seçildiği, işlemleri yapmak üzere yönetici O.. A..'ın yetkili kılınmasına karar alındığı, 12.05.2005 ve 18.05.2005 tarihlerinde de başında O.. A..'ın başkan olarak yazılı olduğu ancak 20.08.2004 tarihinden sonra yönetici seçildiğine dair karar bulamadığı, … Kat malikleri kurulu, yönetim planında öngörülen 1 yıllık süre içerisinde olağan toplantılarını yapmadığı gibi 1 yıl süre ile seçmiş olduğu yöneticinin görevine devam edip etmemesi konusunda bir karar almamış ve yöneticiyi de gerekli şekilde denetlemeyip dolayısıyle sorumluluğa ortak olmuşlardır. Bu duruma göre; davalının yöneticilik yaptığı (ilk 05.06.2003 tarihinde ve ikinci 20.08.2004 tarihinden itibaren) 2 yıllık dönem içerisinde kapıcıya ait olan ve belirli dönemlerde verilmesi gereken SSK. bildirgelerini vermemekten kaynaklanan sorumluluğun, davalı yöneticiye ait olduğu kabul edilmelidir. (Yargıtay 18. HD T. 03.04.2014, E. 2014/4623,  K. 2014/6096)

 

 

13- Yöneticiler için imza sirküleri düzenlenebilir mi?        

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 ve devamı maddelerinde yöneticinin görevleri gösterilmiştir. Her ne kadar kat mülkiyetine tabi yapılarda kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı ve yöneticinin de bir tüzel kişiliği temsil etmediği düşünülürse de; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.2.1999 tarihli ve 1422-1660 sayılı kararında da belirtildiği üzere, “yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi olmayıp, yasal bir temsilcidir ve  yetkisini Kanundan almaktadır.” Kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.

Kanundan doğan bu temsil yetkisine istinaden, yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesi ile yönetim planında belirtilen yetkileri kullanabilir.

 

Yöneticilerin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesi ile yönetim planında belirtilen yetkilerine dayanarak yapacakları iş ve işlemlerde kullanacakları imzaların onaylanmasının (bazı bankaların “imza sirküleri” isminin kullanılmaması halinde işlem yapmamaları nedeniyle) “imza sirküleri”, “imza beyannamesi, “imza onaylaması” adı altında yapılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır. Yapılacak “İmza sirkülerine” 634 sayılı KMK’nin 35 inci maddesi ile yönetim planında gösterilen yetkilerin yazılması gerekli değildir. Zira bu imza sirküleri bir temsil belgesi değildir. Temsil belgesi, yöneticinin seçildiğine ilişkin kurul kararıdır. Noterlik Kanununun 79 uncu maddesi gereğince notere ibraz edilmesi gereken bu karardır. İbraz edilen bu karara göre temsilci olduğu anlaşılan kişinin, işlemi yapma yetkisinin bulunup bulunmadığı da 634 sayılı KMK’nin 35 inci maddesi ile kat malikleri kurulu kararından araştırılmalıdır.

 

14- Yöneticiler, yetkileriyle ilgili iş ve işlemler için avukata vekalet verebilirler mi?

 

634 sayılı KMK’nin 20 nci maddesinin (c) bendinde "...Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her  biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir..."  ve  yöneticinin görevlerinin sayıldığı 35 inci maddesinin (i) bendinde de “Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi” hükümlerine yer verildiğinden yöneticiler bu işlerle ilgili olarak dava açabilir ve  icra takibinde bulunabilir. Yönetici, belirtilen nitelikteki işleri bizzat yapabileceği gibi bunlar için avukat da tutabilir ve buna ilişkin vekaletname verebilir.

Yönetici tarafından, herhangi bir konuyu içermeyecek veya yalnız 634 sayılı KMK’ de yer alan yetkilerini içerecek şekilde genel dava vekaletnamesi verilmesi istendiğinde yönetici seçildiğine ilişkin karar eklenmek suretiyle vekalet düzenlenebilir. Vekil tayin edilen avukat bu vekaletname ile sadece 634 sayılı KMK’nin 20 nci maddesinin (c) ve 35 inci maddesinin (i) bendinde belirtilen işleri yapabilir. Bu vekaletnameyle, belirtilen işler dışında kalan işlerin yapılması durumunda, vekalet verenin dava ehliyetinin bulunup bulunmadığının ya da işlemi yapıp yapamayacağının ilgili mahkeme ve mercilerce değerlendirilmesi gerekir.

Yönetici tarafından, yukarıda belirtilen maddelerde yer alan iş ve işlemler dışında, kendi görevi içine girmeyen (el atmanın önlenmesi, yapıya ait bağımsız bölümdeki kiracının tahliyesi, görevlilerin iş sözleşmelerinden doğan sorunlar v.b. gibi) özel  bir konu ile ilgili olarak avukata vekalet verildiği açıkça belli oluyorsa, yönetici seçildiğine ilişkin kararla birlikte kat maliklerince bu hususta kendisine yetki verildiğini gösteren kararı da ibraz etmesi gerekir.  

 

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde sayılan yöneticinin görevleri arasında -maddenin (i) bendinde “Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması” da bulunmaktadır. …

Davaya konu bağımsız bölümlerin bulunduğu bloktaki kat malikleri kurulunun seçip atadığı yöneticinin; o bloğa ilişkin ortak gider alacağına yönelik icra takibinde bulunma ve dava açma hak ve ehliyetine sahip olduğu, dolayısıyla aktif husumet ehliyetinin bulunduğu açıktır.” (Yargıtay HGK T. 12.10.2011, E. 2011/18-633, K. 2011/620)

 

“Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi (d) bendinde ortak gider aidatlarının toplanması yöneticinin görevleri arasında olup aynı Kanunun 35. maddesinin (i) bendi hükmü, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlere karşı yöneticinin dava ve icra takibi yapabileceğini öngörmektedir. Kanunun 20. maddesinin ikinci fıkrasında ise gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici tarafından dava açılabileceği, icra takibi yapılabileceği hükme bağlanmıştır. Dava açmak için yöneticinin ya da yönetim kurulunu oluşturan üyelerden her birinin kat malikleri kurulundan ayrıca yetki almasına gerek olmadığı gibi, yöneticinin kat maliki olmasında da zorunluluk yoktur.” (Yargıtay 20. HD T. 29.06.2017, E.  2017/4881,  K. 2017/5960)

 

“…usulüne uygun tarzda yönetici seçilmiş bulunan kimselerden herhangi birinin kat malikleri kurulu kararlarını uygularken veya vekil tutmak, dava açmak, icra takibi yapmak gibi yasanın ve mevzuatın kendisine yüklediği yükümlülükleri yerine getirirken her türlü işleme tek başına imza koymak hak ve yetkisine sahip olduğunun kabulü gerekir.” (Yargıtay HGK T. 20.3.2002, E. 2002/18-245, K. 2002/194 sayılı)

 

“Dosya içerisinde bulunan hazırun cetveli ve kararlardan anlaşıldığına göre davayı açan avukata vekalet veren T.K. ve Y.R.O. yönetici olarak atanmışlardır. Yönetici olarak atandıklarına dair kararların geçersizliği kanıtları ile ileri sürülmemiş ve esasen böyle bir sava dayanılarak bu kararların iptali de istenmemiş olduğuna göre davacıların aktif husumet ehliyetlerinin bulunduğu gerekir. Bu husus dikkate alınmadan davanın bu nedenle reddi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD T. 30.6.1994, E. 1994/5855, K. 1994/9098)

 

“Dava (Davalılara yaptırılan iki bloğun asansörlerinin hatalı ve yanlış imal edilmesine ilişkin)  site yönetim kurulu başkanlığı adına açılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yöneticiliğinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu bakımdan yöneticinin doğrudan kat malikleri adına dava açma olanağı yoktur. Ancak aynı yasanın 35. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda kat maliklerini temsilen dava açılabilir. Bu hususun tespiti için kat malikleri kurulunun bu konuda davacıyı yetkili kıldıklarına dair kararın olup olmadığı araştırılmalı ondan sonra hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 4. HD T. 18.3.2002, E. 2001/12049, K. 2002/3177)

 

15- Ortak yerler kiraya verilebilir mi? Noterlikte yapılacak kira sözleşmesini yönetici imzalayabilir mi?

 

Genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları, sığınak, merdivenler, binaya ait dükkan, dış duvarlar, çatı veya dam gibi yerler, ortak yerlerdir. Bu yerlerin bir kısmı (sığınak, merdivenler gibi) özel ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerler olup, kiraya verilmesi mümkün bulunmamaktadır.

634 sayılı KMK’nin 45 inci maddesi “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” hükmünü içerdiğinden, binaya ait  kat maliklerinin tümünün özel olarak kullanımını gerektirmeyen bağımsız bölümler, dış duvarlar (reklam için) ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiralanabilir.

Kiraya verilebilecek ortak yerler için, kat malikleri oybirliği ile karar vermiş ve bu kararda da yönetici ya da yönetim kurulu yetkilendirilmiş ise, bunlar tarafından kira sözleşmesi imzalanabilir.

 

“Kat Mülkiyeti Yasası uygulamasında, özel ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin bu özel amaca tahsisi kaldırılmadığı müddetçe herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından bu gibi yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez. Somut olayda davaya konu edilen sığınak da, özel amaca tahsisli bu ortak yerlerden sayıldığından, ecrimisile yönelik talebin reddine karar verilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD T. 11.12.2006 E. 2006/7513, K. 2006/10438)

 

“…sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesine karar verildiği, ancak kararın oy birliği ile alınmadığı, yasaya göre ortak alanların kiraya verilmesine ilişkin hükümlerin oy birliği şartı sağlanmadan alınamayacağı belirtilerek, 16/02/2014 tarihli genel kurul kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece …kararlarının iptaline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. …iptali istenen kararların yeterli nisap olmadan alındığı anlaşıldığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, …karar verildi.” (Yargıtay 20. HD T. 05.07.2017, E. 2017/1947, K. 2017/6235)

 

16- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre tutulması gereken defterler nelerdir? Açılış ve kapanış onayları ne zaman ve ne şekilde yapılır?

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 32 ve 36 nc maddeleri uyarınca;

Bu Kanuna tabi yapılarda, kat maliklerinin kararları ile 36 ncı maddenin birinci fıkrasında belirtilen hususların yazıldığı karar defterinin tutulması,

Bu defterin, (1) den başlayan sayfa numaralarını taşıması, kullanılmaya başlamadan önce her sayfasının noter mührüyle tasdik edilmesi ve ayrıca her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması,

zorunludur.

 

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılmaması durumunda yöneticiye 36 ncı maddenin son fıkrası yollamasıyla 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı ceza uygulanır.

 

634 sayılı KMK’ de “karar defteri” dışında başka bir deftere yer verilmemekle birlikte, uygulamada mali hususlara yönelik “işletme defteri” adı altında bir defter de tutulmakta ve bunun da noterliklerde onayı yaptırılmaktadır.

 

634 sayılı Kanunda sadece, karar defterinin (1) den başlayan sayfa numaralarını taşıyacağı, her sayfasının noter mührüyle tasdik edileceği ve ayrıca her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılacağı hükümlerine yer verilmiş, bunlar dışında bir açıklama yapılmamıştır.

Noterlik Kanunu Yönetmeliğinin 105 inci maddesi “Türk Ticaret Kanunu ile Vergi Usul Kanunu dışındaki kanunlarla tutulması öngörülen defterlerin onaylanması, bu kanunlarla özel  bir şekil getirilmemiş olması şartı ile yukarıdaki hükümlere göre yapılır” hükmünü içerdiğinden kat mülkiyetine tabi yapılarla ilgili tutulan defterlerin onaylama işlemlerinin Noterlik Kanunu Yönetmeliğinin 99 ila 104 üncü maddeleri hükümlerine göre yapılması gerekir.

 

17- Önceki yıllarda kapanış onayı yapılmayan defterin sonraki yıllarda kapanış onayı yapılabilir mi?

Kapanış onayı yapılmayan defterlere yazılan kat malikleri kararlarına göre işlem yapılabilir mi?

 

Usulünce önceki yıllarda kapanış onayı yapılmayan 634 sayılı KMK’nin 32 nci maddesinde belirtilen defterin, içinde bulunulan yılın Ocak ayı içerisinde kapanış onayının yapılmasının istenmesi halinde; kanunda, kapatma işleminin usulünce yapılmamasının yaptırımının gösterilmesi ve bu durumda kapatma işleminin yapılmayacağına dair  bir hüküm bulunmaması nedeniyle, Noterlik Kanunu Yönetmeliğinin 104 üncü maddesi doğrultusunda içinde bulunulan yıla ait kapanış onaylamasının yapılması gerekir. Ancak, önceki yılların kapanış onaylamaları yapılamaz.

 

634 sayılı KMK’nin 32 nci maddesinde belirtilen defterin, 36 ncı maddesinde açıklandığı şekilde kapattırılmadan kararların yazılarak kullanıldığının anlaşılması ve bu kararlara istinaden yöneticinin işlem yaptırmak istemesi halinde, defterin usulünce kapatılmaması nedeniyle buna dayanılarak işlem yapılıp yapılamayacağı hususunda uygulamada tereddütler yaşanmaktadır. 634 sayılı KMK’ de, kapatma işleminin usulünce yapılmamasının yaptırıma bağlanması ve bu kapatmanın yaptırılmaması halinde defterin kullanılamayacağına, kararların geçersiz olacağına dair bir hükme yer verilmemesi nedeniyle kararların geçerliliği hususunda noter tarafından bir değerlendirme yapılamaz. Bu nedenle, getirilen defterin noter onaylı bir defter olması halinde, kapanış onayı bulunmasa dahi defterde yazılı kararlara göre işlem yapılması gerekir. Yapılacak işleme, dayanak kararın yer aldığı defterde 634 sayılı KMK’nin 36 ncı maddesine uygun kapatma kaydının bulunmadığının yazılması da mümkün bulunmaktadır.

 

18- Karar defterinin Cumhuriyet savcılığında ya da mahkemede bulunması, eski yönetici tarafından geri verilmemesi gibi hallerde yeni defter onayı yapılabilir mi?

 

Konuya ilişkin olarak 634 sayılı KMK’ de bir hüküm bulunmamaktadır.

 

18. Hukuk Dairesi 26.02.2015 tarihli ve E. 2014/14359, K. 2015/2788 sayılı kararında “…davalı (yönetici) ...'in mahkemeye sunduğu çeşitli tarihlerdeki dilekçelerinde, söz  konusu defterlerin davacının 2006 yılından beri açmış olduğu çeşitli davalar sebebiyle mahkemeler, savcılık ve bilirkişilerde bulunduğunu, bu nedenle deftere kayıt tutma işinin yapılamadığını, deftere ekli dosyalarda var olan makbuzların bu aşamalarda kaybolduğunu, notere onaylatma işlemini gerçekleştiremediğini iddia ettiğinden bu husus araştırılarak söz konusu defterlerin davalının hakimiyetinde olup olmadığı tespit edilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” denilmiştir.

634 sayılı KMK’nin 36 ncı maddesi, 32 nci maddede öngörülen defterin tutulması, saklanması ve bu deftere gerek kat malikleri kurulunun kararlarının gerekse kendilerinin işlemlerinin yazılması görevlerini yöneticiye vermiş ve aynı maddenin son fıkrasında da bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye uygulanacak ceza açıklanmıştır.

 

Yöneticinin, sözü edilen görevi yerine getirebilmesi için kullanabileceği bir defterin olması gerekmektedir. 634 sayılı KMK’ de herhangi bir açıklamanın da yer almadığı dikkate alınarak, defterin, mahkemelerde, Cumhuriyet savcılığında bulunması ve geri alınamaması halinde, bu durumu gösteren bir yazı getirildiği ve yönetici tarafından talep edildiği takdirde yeni bir defterin onaylanabileceği, yeni açılan deftere bu yönde kayıt düşülmesinin de uygun olacağı düşünülmektedir.

 

Haluk Necdet TEKİN

TNB Eğitim, Sağlık,

Sosyal Güvenlik ve Yardımlaşma Vakfı

Hukuk Danışmanı ve Eğitmeni

---