ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ VE HARÇ UYGULAMASI-AYDIN KAHRAMAN

 

 

İSTANBUL NOTER ODASI

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ VE HARÇ UYGULAMASI
05.03.2024

aydin.kahraman@tnb.org.tr
malidanismanlik@tnb.org.tr

Aydın KAHRAMAN Türkiye Noterler Birliği Mali Danışmanı

 

•GİRİŞ / GENEL BİLGİ

•Bilindiği gibi noterler her ne kadar serbest meslek mensubu vergi mükellefi olsalar da 1512 sayılı Noterlik Kanunu ile kendilerine verilen görev kapsamında yaptıkları iş ya da başka bir deyişle görev, kişi ve kurumlar arasındaki işlemlere hukuki güvenlik sağlamak bakımından önemli bir kamu hizmeti görevini ifade etmektedir.

•Noterler bu kamu        hizmeti görevini ifa ederken        bununla        birlikte

sürdürülen ikinci bir kamu hizmetini de üstlenmiş bulunmaktadır. Bu hizmeti ifade eden göreve de uygulama karakteri itibariyle “Kamu Veznedarlığı” diyoruz.

Kamu veznedarlığı, noterlerin, noterliklerde yapılan iş ve işlemler sebebiyle mükellefiyeti işlem sahiplerine ait olan damga vergisi, harç ve değerli kağıt bedellerini ilgililerinden nakden tahsil ederek 1512 sayılı Kanunda öngörülen süreler dahilinde vergi dairesine beyan ederek ödemek yükümlülüğü olarak tahakkuk etmektedir.

 

•GİRİŞ /GENEL BİLGİ (2)

•Noterler bu görevi ifa ederken bir devlet memuru ya da sayman mutemedi olarak davranmakta, tahsil ederek maliye veznesine ödenmesi gereken damga vergisi, harç ve değerli kağıt bedelleri de noterin emanetinde/zimmetinde olan paralar olarak tanımlanmaktadır.

•Bu sebepledir ki ilgililerinden tahsil edilen bu tutarları zamanında beyan ve ödeme konusunda geciken noterler zimmet ile suçlanmakta, kimi zaman açılan davalar noterin noterlik sıfatının bitmesi gibi bir sonuç yaratabilmektedir.

•Bu anlamda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin de damga vergisi ve harca tabi olması hesabı ile

*Bu sözleşmelerin noterlikte düzenlenmesi sırasında bunların tabi olduğu damga vergisi, harç ve değerli kağıt bedellerinin tam olarak tahsilinin sağlanması,

*Kimi hallere münhasır olarak bu kağıtlarla ilgili varsa istisna ya da muafiyet hükümlerinin tatbiki,

Prensiplerinin son derece titiz bir incelemeyi gerektirdiği muhakkaktır

 

•GİRİŞ / GENEL BİLGİ (3)

•Ayrıca, 2024 yılı itibariyle;

*Bir kağıdın tabi olacağı damga vergisi tutarının 17.006.516,30 Türk Lirasına,

* Bu kağıt ile ilgili noterlik işlemi harcının da 459.448,10 Türk Lirasına

ulaşabildiği de dikkate alındığında bu inceleme ve tespitlerde doğru sonuçlar çıkarmanın ne kadar önemli olduğu görülmektedir.

*Bu bağlamda, İstanbul Noter Odası Başkanlığınca düzenlenen bugünkü programın bana ayrılan bölümünde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin tabi olduğu prensipler bütünü içinde bu sözleşmelerin damga vergisi ve harç uygulamasındaki durumu itibariyle bir sunum yapacağım

 

GİRİŞ /GENEL BİLGİ (4)

Bu sunumun neticeleri itibariyle, noterlik uygulamalarında;

*İlgili kanun hükümlerinin konuluş amacına uygun olarak ve gereği gibi uygulanmasının temininde, *Noterliklerin, Hazine gelirinin tam ve zamanında tahsili ile hazineye intikali konusundaki veznedarlık görevinin gereği gibi tamamlanmasında yardımcı olma hususunda, *Vatandaş odaklı hizmet anlayışı içerisinde, işlem sahiplerinin hukuki muamelelerinin herhangi bir duraksamaya ya da damga vergisi ve harç tatbikatı yönünden bir yanlışlığa yol açmadan tamamlanmasına, *Nihayetinde de noterliklerin ve tabii olarak noterlerin, bu işlemleri yaparken mali yönden olabilecek sorumluluklarının önlenmesi hususunda,Yardımcı olmasını umuyorum.

 

GİRİŞ /GENEL BİLGİ (5)

34 sayılı Birleştirilmiş Genelgemizin I/2 Bölümünde açıklandığı şekilde,

Geçmişte “Gayrimenkul / Arsa Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ifadesi ile bilinen bu sözleşmeler, ilgili mevzuatta yapılan değişiklik sonucunda,» bugün Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır..

Başlarken, öncelikli olarak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin noterlikte düzenlenmesi sırasında bu sözleşmenin tabi olduğu damga vergisi ve harç hükümlerinin genel uygulama prensiplerini ihtiva eden;

*488 sayılı Damga Vergisi Kanunu ile

*492 sayılı Harçlar Kanunu

hükümlerine hızlıca bir göz atmakta yarar.

“Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerini” incelerken de bu hükümlerin bu sözleşmeler üzerindeki tatbikatına detaylı olarak ayrıca bakacağız

 

GENEL OLARAK 488 SAYILI DAMGA VERGİSİ KANUNU UYGULAMASI

1-Damga vergisinin tanımı ve konusu /kağıt

Damga vergisi, ticari ve medeni ilişkiler sebebiyle tahsil olunan bir hukuki muamele vergisidir.

Verginin konusunu işlem değil kağıtlar teşkil eder.

Bu kağıtlar ise kanuna ekli (1) sayılı Tabloda ismen sayılmıştır

2-Vergi alacağının doğması (Mad.19)

*213 VUK vergi alacağı

Vergi alacağı vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğar.

*488/Madde 1

Kağıt 488 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtların yazılıp

imzalanması veya imza yerine geçen bir işaret konulmak suretiyle düzenlenmesi ve bu kağıdın herhangi bir hususu ispat ve belli etmek üzere

ibraz edilebilecek belge vasfını kazanması (Kağıdın hukuken tekemmülü

 

•GENEL OLARAK 488 SAYILI DAMGA VERGİSİ KANUNU (2)

•3-Verginin hesabı

Damga vergisi kağıdın hukuken tekemmül ettiği anda doğduğundan, o tarihteki değer, nispet ve kur değerleri üzerinden matrah ve vergi hesabı yapılır.

•4- Düzenlemeye tabi işlemlerde damga vergisinin tahsili

Noterlikte düzenleme işlemine konu olan kağıdın damga vergisi mutlaka noter tarafından tahsil edilir.

•5- Sözleşmelerin tabi olduğu damga vergisi nispeti

a)Belli parayı ihtiva eden sözleşmeler        (1) sayılı Tablo..I/A-1 binde 9,48

b)Kefalet, teminat, garanti, rehin senetleri (1) sayılı Tablo.. I/A-3 binde 9,48

c)Fesihnameler        (1) sayılı Tablo.. I/A-5 binde 1,89

•6- Her bir kağıttan alınacak damga vergisinin azami miktarı 17.006.516,30 TL

Bir kağıtta yer alan garanti ve/veya adi kefalet şerhi için vergi ayrıca alınır

•7- Şumul - Kapsam /şerhler/ (Madde- 2)

Vergiye tabi kağıt mahiyetinde bulunan

Vergiye tabi kağıdın yerini alan

 

Vergiye tabi kağıdın hükümlerini yenileyen, değiştiren bozan, uzatan

GENEL OLARAK 488 SAYILI DAMGA VERGİSİ KANUNU (3)

•8- Bir kağıtta yer alan birden fazla akit ve işlemler (Madde-6)

•a) Asıl akit ile birbirine bağlı ve bir asıldan doğma akit ve işlemler

•- İpotek verme taahhüdü (Genelge 2023/3)

•- Banka teminat mektubu verme taahhüdü (Genelge 2023/3)

•- Cezai şart taahhüdü (Genel yazı 2016/93

•- Müteselsil kefalet şerhi

•- Teminat senedi verme taahhüdü

•- Rehin tesisi taahhüdü

b) Asıl akit ile birbirinden tamamen ayrı akit ve işlemler

•- Adi kefalet

•- Üçüncü şahıs garantisi

9-Sözleşme değişikliği / tadili - (Madde 2, 14)

• - Değiştirme, -Yenileme, -Devir, -Uzatma, -Fesih

10-Özel kanun hükümlerinin uygulanması

 

488 sayılı Damga Vergisi Kanununda özel kanunlardaki istisna ve muafiyetlerin tatbikine engel bir hüküm yok

•GENEL OLARAK 492 SAYILI HARÇLAR KANUNU UYGULAMASI

•Ha Harcın tanımı ve konusu - işlem

Harç: Devletçe yapılan bir işlem/hizmet karşılığında o hizmetin bedeli olarak tahsil olunan paralardır.

Yetki: Noter harçları da Devletin 1512 sayılı Kanunla noterlere verdiği görev ve yetki çerçevesinde, noterlerin kişi ve kurumlar arasındaki işlemlerde hukuki güvenliği sağlamak amacıyla bir hizmet veriyor olmasından dolayı tahsil olunmaktadır.

Harçlar Kanununa ekli (2) sayılı “Noter Harçları” tarifesinde yer alan işlemler noter harçlarına tabidir.

•2- Harç alacağının doğması

İşlemi ifade eden bir noterlik hizmetinin yapılması ile doğar.

İşlem tamamlanmadan peşin olarak alınır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

•GENEL OLARAK 492 SAYILI HARÇLAR KANUNU UYGULAMASI (2)

•3- 492 sayılı Kanunda Noter Harçlarına dair hükümler

•a) (Madde - 1, 38-60, Ortak hükümler 123 - Mükerrer 138, Ek madde 1)

•b) (2) sayılı Tarife

•4- İşlemlerde değer gösterme mecburiyeti (Madde 42)

Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt işlemlerinde değer gösterilmesi mecburidir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri de bu madde kapsamında değer mecburiyetine konu teşkil eder.

5-Kişilerin imzaların birden çok olması (Madde 44)

Arsa payı karşılığı inşaat işlemlerinde imza adedi (arsa sahibi ve müteahhit)

Vekaleten imza (Mad.44)

Kefilin imzası (Müteselsil ve adi kefalet)

Garanti edenin imzası

Müteahhit ortak girişim ise imza adedi (Bir imza)

 

GENEL OLARAK 492 SAYILI HARÇLAR KANUNU UYGULAMASI (3)

6-Bir arada yapılan işlemler//birbiri ile ilgili olma prensibi (Madde 46)

*İpotek taahhüdü (Genelge 2023/3)

*Banka teminat mektubu verme taahhüdü (Genelge 2023/3)

*Cezai şart taahhüdü (Genel yazı 2016/93

*Kefalet (Müteselsil, adi kefalet)

*Garanti (üçüncü şahıs garantisi)

*Rehin tesis taahhüdü

7-Yarı harca tabi işler (Madde 47)

*Süre uzatımı

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç

• Birden fazla taahhüdü ihtiva eden karma bir akit şekli olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde,

*Arsa sahibi arsasını bir müteahhit nezdinde inşaata tahsis eder

*Müteahhit tüm masrafları kendisine ait olmak üzere hazırlanan plan ve projeye göre inşaatı yapmayı taahhüt eder.

*Tamamlanan bağımsız bölümler üzerinde mutabık kalınan paylaşım yüzdeleri dahilinde arsa sahibi ve müteahhit arasında paylaşım esası karşılıklı taahhüde bağlanır.

*Arsa sahibi de sözleşme gereğince müteahhit hissesine düşen bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının ferağını/devrini müteahhide karşı taahhüt eder

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (2)

1- Düzenlemeye Tabi İşlem (1512 mad. 84 ve devamı)

(34 Sayılı Birleştirilmiş Genelge)

“I/3 -Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki yapısı ve düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu hususu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser ve satış vaadi sözleşmelerini kapsayan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile arsa sahibi ve yüklenici arsa payı karşılığında bina yapımı için anlaşmakta, arsa sahibi taşınmazdaki belli bir payın mülkiyetinin müteahhide geçirilmesini, yüklenici de inşaatı yapmayı ve meydana getirilen bağımsız bölümlerin paylaşılmasını kabul etmektedirler.

Yasalarımıza göre mal sahibi ile yüklenici arasında yapılacak inşaat sözleşmesi hiçbir şekle bağlı olmamakla beraber; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli ve tarafları bağlayıcı nitelik taşıyabilmesi için düzenleme biçiminde yapılması gerektiği

Yukarıda belirtilen Genelgemizde açıklanmaktadır.

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (3)

• Yine 34 sayılı Birleştirilmiş Genelgemizde belirtildiği üzere,

Yargı makamlarınca alınan kararlarda “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi istisna ve satış vaadi sözleşmelerini kapsayan karma bir akit olduğundan geçerliliği gayrimenkul satış vaadi açısından re'sen (düzenleme) tanzim edilmiş noter senedinin varlığını icap ettirmektedir. Noterin imza tasdiki suretiyle yapacağı işlem, akdi geçersiz kılacağı gibi, akde bağlı cezai şartı da geçersiz kılar” denilmektedir.

Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin Yargı kararı doğrultusunda düzenleme biçiminde yapılması gerektiğinden, bu yönde işlem yapmayan noterlerin, hukuki sorumluluk fonundan yararlanmalarının mümkün bulunmayacağı belirtilmektedir.

Bu prensipler çerçevesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun düzenlemeye dair 84 ve müteakip maddelerindeki usullere uygun olarak düzenlenmektedir.

 

 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (4)

 

2- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde damga vergisi nispeti

ArsaPayıKarş ılığı İnşaat Sözleşmelerinde DamgaVergisi Ve Harç (5)

4-

 

5-Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeler i karma bir akittir

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (6)

6-Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde her ortağın imzasından arsanın toplam değeri üzerinden harç alınması konusu

*Birden fazla arsa sahip erinin katılımı ile düzenlenen sözleşmenin her ortağın imzasından, temsil ettik eri pay değeri yerine arsanın toplam değeri üzerinden tüm ortaklar için ayrı ayrı binde 1,13 nispetinde harç alınmasının kanun hükümlerine uygunluğu.

Örnek,

10 kişinin ortağı olduğu arsa 1000 m2, değeri 10.000.000 TL, her ortağın hissesinin değeri de 1.000.000 TL olsun,

*Olması gereken harç hesabı:

Her ortak için harç 1.130x10 =11.300 TL, müteahhit için toplam değerden 11.300 TL....Toplam harç 11.300+11.300 = 22.600 TL

*Mevcut uygulama: Toplam değerden bir imza için 11.300x11 = 124.300 TL

Bu hesap şekli müşterek mülkiyet esasına göre örnekteki gibi on maliki bulunan bir arsa ile ilgili tüm maliklerin iştiraki ile bir kağıtta yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden, arsanın toplam değeri üzerinden on arsa sahibi ve bir müteahhit olmak üzere onbir imza üzerinden ayrı ayrı harç alınması 492 sayılı Harçlar Kanunun 44 üncü maddesi hükmüne aykırıdır.

 

 

Konu hakkında Gelir İdaresi Başkanlığından müspet bir netice alınama

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (7)

6- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde beli i para/değer

a)Devlet İhale Kanunu hükümleri çerçevesinde kamu arazilerinde (Genelge 1993/46)

-Kat karşılığı inşaata tahsis olunan arazilerde emlak vergisi kıymetinden az olmayan değer

-Emlak vergisi kıymeti olmayanlarda mahalli itibariyle birim arsa metre kare fiyatının arsanın büyüklüğü ile çarpımı sonucu bulunacak değer

Arsa üzerine yapılacak inşaatın değeri itibariyle bir tespit olmaksızın düzenlenen sözleşmede;

•Teminat, kefalet ya da üçüncü şahıs garantisi olmadığında damga vergisi sıfır «0» olarak uygulanacak,

•Harç ise arsanın değeri üzerinden arsa sahibi ve müteahhit imzası itibariyle iki imza üzerinden nispi olarak alınacaktır.

•Arsa sahibi kamu kurumunun harçtan muafiyeti bulunması halinde harcın tek imza üzerinden alınacağı tabiidir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (8)

•/b) ÖzeI ve/veya tüzel kişilere ait olup tamamı inşaata tahsis olunan arsalarda

*İlgililer tarafından yapılacak inşaatın değeri ya da başkaca bir değer gösterilmemişse inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisine esas değerinden aşağı olmayan bir değer gösterilir (Genelge 1981/56, 1995/59, ikaz mükellefiyeti)

Arsa üzerine yapılacak inşaatın değeri itibariyle bir tespit olmaksızın düzenlenen sözleşmede;

•Teminat, kefalet ya da üçüncü şahıs garantisi olmadığında damga vergisi sıfır «0» olarak uygulanacak,

•Harç ise arsanın değeri üzerinden arsa sahibi/sahipleri ve müteahhit imzası itibariyle nispi olarak alınacaktır.

 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (9)

6/c) Özel ve/veya tüzel kişilere ait olup bir kısmı inşaata tahsis olunan arsalarda, arsanın inşaata tahsis olunan kısmının değeri (Genelge 1991/7)

Bu işlemde, örneğin 1500 metrekare ölçüsündeki bir parselin tamamının değil de örneğin 750 metrekarelik kısmının arsa payı karşılığı inşaata tahsis edilmesi olarak anlaşılması gerekir diye düşünüyorum.

Uygulamada çok az olabilecek böyle bir örneğin bugün halen uygulanabilir olup olmadığı hususunda imar ve inşaat mevzuatına bakılması gerekmektedir.

Yapılabildiğini varsaydığımızda da arsa üzerine yapılacak inşaatın değeri itibariyle bir tespit olmaksızın düzenlenen sözleşmede;

•Teminat, kefalet ya da üçüncü şahıs garantisi olmadığında damga vergisi sıfır «0» olarak uygulanacak,

•Harç ise arsanın inşaata konu olan kısmının değeri üzerinden arsa sahibi/sahipleri ve müteahhit imzası itibariyle nispi olarak alınacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (10) 6/d) Birden fazla özel ve/veya tüzel kişilere ait olup her ortağın ayrı ayrı sözleşme yapmasında, sözleşmeye katılan ortağın/ortakların sahip olduğu kısmın değeri (1991/53)

Birden fazla ortağı olmakla birlikte sadece bir ortağın müteahhitle kendisine ait arsa payı itibariyle sözleşme yapması halinde sadece kendi hissesinin değerinin sözleşmede gösterilmesi gerekir.

Arsa üzerine yapılacak inşaattan sözleşmeye katılan ortağın elde edeceği bağımsız bölümün değeri itibariyle bir tespit olmaksızın düzenlenen sözleşmede;

•Teminat, kefalet ya da üçüncü şahıs garantisi olmadığında damga vergisi sıfır «0» olarak uygulanacak,

•Harç ise arsanın, sözleşmeye katılan ortağın hisse değeri üzerinden arsa sahibi/sahipleri ve müteahhit imzası itibariyle nispi olarak alınacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (11)

6/e- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, mevcut bir binanın yıkılıp yerine yeniden yapılacak ise sözleşme değer i (Gene I yaz ı 2016/58)

Mevcut bir binanın yıkılarak yerine yine arsa payı karşılığı nşaat sözleşmesi yapılacak olması durumunda sözleşmenin ihtiva etmesi gereken değer,

Arsa üzerine yapılacak inşaatın değeri itibariyle bir tespit olmaksızın düzenlenen sözleşmede;

•Teminat, kefalet ya da üçüncü şahıs garantisi olmadığında damga vergisi sıfır «0» olarak uygulanacak,

• Nispi harca esas değer ise yıkılan binanın arsa payı da dahil olmak üzere işlem tarihindeki em ak vergisi beyannamesinde gösterilen değerden daha az olamayacaktır.

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (12)

6/f- Özel ve/veya tüzel kişilere ait olan arsa üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflardan birinin diğerine para ödemesi yapması halinde değer

(Genelge 2006/31, 20.04.2021 günlü duyuru)

Bu örnekte Gelir İdaresi Başkanlığı görüşü çerçevesinde yayımlanan 2006/31 sayılı Genelgemizdeki açıklama şu şekildedir.

*İnşaata tahsis olunan arsanın değeri 1.000.000 TL dir

*Sözleşmedeki paylaşım oranı % 45 arsa sahibi, % 55 müteahhit şeklindedir

*İnşa edilecek binadaki bağımsız bölüm adedi 10 diyelim

*Müteahhit paylaşım denkliğini sağlamak için arsa sahibine 600.000 TL nakit ödeme yapacaktır.

*Sözleşmede yer verilmesi gereken değerin hesabı

-Arsadan, arsa sahibine düşecek kısmın değerine (450.000 TL) müteahhit tarafından arsa sahibine yapılacak nakit ödeme tutarı (600.000 TL) eklendiğinde, arsa sahibinin elde edeceği değer 1.050.000 TL olacaktır.

 

-Bu değeri arsanın toplam değeri (1.000.000 TL) ile kıyasladığımızda daha yüksek olması bakımından, bu sözleşmeden 1.050.000 TL üzerinden nispi harç alınması gerekmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç

6/g-Taraflardan birinin diğerine para ödemesi yapması halinde değer

Ancak Adalet Bakanlığı Teftiş Kurulu bu nakit ödemeyi -ısrarla- asıl sözleşmeden tamamen ayrı bir akit ya da işlem olarak görerek ayrıca damga vergisi ve harca tabi olması gerektiği hususundaki ısrarlarını tüm ikazlarımıza rağmen değiştirmemiştir.

Konu hakkında Gelir İdaresi Başkanlığı da kendi görüşünde ısrarcı olamadığından,

Arsa üzerine yapılacak inşaatın değeri itibariyle bir tespit olmaksızın düzenlenen sözleşmede bugünkü uygulamada;

•Teminat, kefalet ya da üçüncü şahıs garantisi olmadığında damga vergisi sıfır «0» olarak uygulanacak,

•Harç ise arsanın değerine müteahhit tarafından yapılacak nakit ödeme tutarının da ilavesi ile bulunacak değer toplamı üzerinden arsa sahibi/sahipleri ve müteahhit imzası itibariyle nispi olarak alınmaktadır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (14)

7-Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin adi ortaklık (ortak girişim) olmasında harç hesabı 1989/1 sayılı Genelgemiz gereği ortak sayısı kaç olursa olsun bir imza itibariyle harç tahsil edilirken, Gelir İdaresi Başkanlığının 2021/16 sayılı Genelgemiz ile duyurulan adi ortaklığı teşkil eden ortak sayısınca nispi harç alınması gerektiğine dair görüşüne karşı açılan idari dava neticesinde DanıŞtay tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmiştir.

Bu karar sonucunda da kanuni görüşü ihtiva eden 1989/1 sayılı Genelgemiz paralelinde yayımlanan 2022/11 sayılı genelgedeki tek imza prensibi uygulanmakta olmakla birlikte, esas hakkındaki karar beklenmektedir.

Bu sebeple Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde sözleşmenin müteahhit tarafını adi ortaklık/ortak girişim teşkil etmesi durumunda, bugünkü uygulama itibariyle;

Ortaklıktaki ortak sayısını dikkate almadan müteahhit imzasından bir imza itibariyle harç alınması gerekmektedir.

Danıştay’ın konu hakkındaki nihai kararı bekleniyor

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (15)

8-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ikincil bir akit ya da taahhüt bulunmasında damga vergisi ve harç

a)Sadece ipotek verme taahhüdü bulunması halinde

Sözleşme «0» sıfır nispete tabi olmakla birlikte 1999/10 ve 2023/3 sayılı Genelgelerimiz dayanağı GİB görüşü gereği ipotek verme taahhüdü, değeri ne olursa olsun damga vergisi ve harç tatbikatında dikkate alınmaz.

Sözleşmenin ihtiva ettiği değerden beher imza üzerinden binde 1,13 nispetinde harç alınır

b)Banka teminat mektubu verilmesi taahhüdü bulunması halinde

Sözleşme «0» sıfır nispete tabi olmakla birlikte 1999/10 ve 2023/3 sayılı

Genelgelerimiz dayanağı GİB görüşü gereği banka teminat mektubu verme

taahhüdü, değeri ne olursa olsun damga vergisi ve harç tatbikatında dikkate

alınmaz.

Sözleşmenin ihtiva ettiği değerden beher imza üzerinden binde 1,13 nispetinde harç alınır.

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (16)

8/c Banka teminat mektubu verme taahhütler i ile ilgil i öze I bi r açıklama

-Adalet Bakanlığı müfettişlerinin 1999/10 ve 2023/3 sayılı Genelgelerimiz esaslarını kabul etmemeleri üzerine GİB yetkilileri ile yaptığımız görüşmede;

-İpotek verme taahhüdü yönünden Müfettişlerin bu görüşe uymalarının gerektiği ifade edilmiş,

-Banka teminat mektubu verme taahhüdü yönünden haricen vermiş oldukları ve Birliğimiz bilgisi dahilinde olmadığı için Genelgelere yansımamış olan görüşlerinde bu taahhütlerin damga vergisine tabi tutulması gerektiği düşüncesi ile bir çalışmanın sürdürüldüğünden bahsedilmiştir. Verilen bilgiye göre ayrıca,

-Konu hakkında yapılan çalışmanın noterliklere duyurulmak üzere Birliğimize bildirileceği belirtilmiştir.

-Geçmişte yapılan ve müfettiş tespitine konu olan banka teminat mektubu verme taahhüdünü vergilendirmeyen noterin durumunu 213 sayılı VUK’nun 369. maddesi hükmü gereği yanılma olarak değerlendirecekleri ve bu taahhütler yönünden noter nezdinde bir takibat yapılmayacağı belirtilmiştir.

- Mükellef nezdinde yapılacak takibatta da işlem ilgililerine ceza uygulanmasının da söz konusu olmayacağı düşünülmektedir.

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (17)

8/d- Cezai şart / tazminat taahhütleri (Genel yazı 2016/93)

488 sayılı Kanunun 6 ve 492 sayılı Kanunun 38 inci madde hükümleri gereğince bir akdin müeyyidesi olarak o akit muhtevasında düzenlenen,

Pey akçesi, zamanı rücu, ücret tevkifi, cezai şart gibi bir akdin müeyyidesi kabilinden olan taahhütlerden, başlı başına bir akde konu olmadıkça damga vergisi ve harç alınmaz.

Sözleşme ile sözleşmeye bağlanan işin gereği gibi ya da zamanında yapılamaması halinde öngörülen bedeller meyanında, müteahhit tarafından işin süredinde bitirilip teslim edilmemesi halinde arsa sahiplerine kira ödeme taahhüdü de cezai şart anlamındadır.

Bu çerçevede kira yönünden öngörülen bedeli belli ya da hesap edilebilir tutarlar damga vergisi ve harç uygulamasında nazara alınmazty

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (18)

8/e- Sözleşmeye işlem taraflarından birinin lehine konulan üçüncü şahıs kefaleti

*Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine konulan kefaletin adi ya da müteselsil kefalet olması halinde kendisi sıfır «0» nispet damga vergisine tabi olan sözleşmeden, sözleşmede kefalet yönünden başkaca bir değer yok ise inşaata konu arsa değeri üzerinden nispi damga vergisi alınır.

*488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrası gereğince sözleşmeye konulan adi ya da müteselsil kefalet sayısı damga vergisinin kefalet sayısı kadar artırılmasını gerektirmiyor.

*Şu kadar ki sözleşmeye hem adi kefalet hem de müteselsil kefalet konulması halinde her iki kefaletten de 488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası gereğince ayrı ayrı nispi damga vergisi alınır.

*Sözleşmeye ilişkin nispi harç ise 492 sayılı Kanunun 46 ncı maddesi gereğince sözleşme değeri ve kefalet değerinden yüksek olanı üzerinden alınır

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (19)

8/f- Sözleşmeye işlem taraflarından birinin lehine konulan üçüncü şahıs garantisi

*Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine, sözleşme taraflarından birisi lehine garanti taahhüdü konulması halinde, kendisi sıfır «0» nispet damga vergisine tabi olan sözleşmeden, sözleşmede garanti yönünden başkaca bir değer yok ise inşaata konu arsa değeri üzerinden nispi damga vergisi alınır.

*488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrası gereğince sözleşmeye konulan garanti şerhinin birden fazla olması, damga vergisinin, garanti sayısı kadar artırılmasını gerektirmez.

*Şu kadar ki sözleşmeye hem adi kefalet hem de müteselsil kefalet hem de garanti taahhüdü konulması halinde her iki kefaletin yanı sıra garanti taahhüdünden de 488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası gereğince ayrı ayrı nispi damga vergisi alınır.

*Sözleşmeye ilişkin nispi harç ise 492 sayılı Kanunun 46 ncı maddesi gereğince sözleşme değeri ile kefalet ve garanti taahhütlerinin değerinden yüksek_olanı üzerinden alınır

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (20)

8/g- Sözleşmede işlem taraflarından birinin diğerine teminat olarak rehin, nakit, çek ya da senet vermesi

*Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine, sözleşme taraflarından birisinin diğerine teminat olarak nakit, çek, rehin ya da senet vermesi halinde, kendisi sıfır «0» nispet damga vergisine tabi olan sözleşmeden, bu bölümde belirtilen teminat değerleri üzerinden nispi damga vergisi alınır.

*Bu nevi teminatlardan birden fazlası var ise tatbikatta teminatların hepsinin toplam değeri nazara alınır.

*Sözleşmeye ilişkin nispi harç ise 492 sayılı Kanunun 46 ncı maddesi gereğince sözleşme değeri ile teminat değerlerinin toplamından yüksek olanı üzerinden alınır

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (21)

9-Muhtelif durumlar itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin incelenmesi

a)Bir parselde bir blok inşaatı (Paylaşım % 40 - % 60)

b)Bir parselde iki blok inşaatı (Paylaşım % 40 - % 60)

* Her iki bloktaki bağımsız bölümlerin paylaşılması

c)Bir parselde bağımsız bölüm sayısı aynı olan iki blok İnş. (Paylaşım % 50

- % 50)

*Bir blok arsa sahibine bir blok müteahhide

d)Sahibi aynı kişi/ler olan iki ayrı parselde iki blok inşaatı (Paylaşım % 40 -

% 60) (Parseller bitişik ya da farklı yerlerde)

*Her iki bloktaki bağımsız bölümlerin paylaşılması

 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (22)

10-Muhtelif durumlar itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin incelenmesi (2)

f)Bir parselde arsa payı karşılığı bir bina inşaatı (Paylaşım % 40 - % 60) *Paylaşım denkliğinin sağlanması amacıyla arsa sahibinin müteahhide boş bir arsayı vermesi

-İnşa edilecek bağımsız bölümlerin paylaşımındaki denkliği ifade eden bu sözleşmede nispi harcın matrahı üzerine inşaat yapılan arsa ile müteahhide verilecek diğer arsanın toplam değeri olacaktır. Boş arsanın verilmesi, aynı zamanda gayrimenkul satış vaadi olarak değerlendirilir. (Genelge 2017/2)

g)Bir parselde masrafların tamamının müteahhide ait olmak üzere yapılacak inşaata karşılık müteahhide yapacağı masrafların karşılığı olmak üzere sadece (ör. üç parsel) arsa verilmesi (yapım/eser sözleşmesi)

*Bu sözleşme eser sözleşmesidir. İnşa edilecek binanın değeri belli değil ise üç arsanın toplam değerinden aşağı olmamak üzere beyan edilecek değer üzerinden nispi damga vergisi ve harç alınır.

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

(Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (23)

11-Muhtelif durumlar itibariyle (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinin incelenmesi (3)

g)Bir parselde masrafların tamamının müteahhide ait olmak üzere yapılacak inşaata karşılık müteahhide sadece para verilmesi

*Üzerine inşaat yapılan arsanın değeri ile ilgisi olmayan bu sözleşme eser/inşaat yapımı sözleşmesidir. Sözleşmede inşaatın muhtemel finansman değeri beyan edilerek bu değerden nispi damga vergisi ve harç alınır.

h)Bir parselde masrafların tamamının arsa sahibine ait olmak üzere yapılacak müteahhitlik hizmeti sözleşmesi

i)Üzerine inşaat yapılan arsanın değeri ile ilgisi olmayan bu sözleşmede müteahhitlik hizmetinin gerektirdiği değerin beyanı ile bu değer üzerinden nispi damga vergisi ve harç alınır.

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (22)

12-Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin tadili

(Genelge 2017/2, 2021/5, 2023/3)

Arsa satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ipotek ve banka teminat mektubu verme taahhüdü hariç, diğer teminat, kefalet ve garanti işlemlerine yer verilmediği takdirde, ne türden bir tadil işlemi yapılırsa yapılsın damga vergisi doğmaz.

Örnek-1

Sözleşmenin süresinin uzaması halinde damga vergisi söz konusu olmaz.

Ancak Harç 492 sayılı Kanunun 47 nci maddesi gereğince yarı nispette alınır

Örnek-2 (Paylaşım nispeti dahilinde bağımsız bölümlerin belirlenmesi)

On daire hesabı ile yapılan ilk mukavelede, arsa sahibinin payı %40, müteahhidin payı %60 olarak belirlenmiş, fakat bu paylara karşılık verilecek dairelerin adedi ve bağımsız bölüm numaralarının başlangıçta belirlenmediği, daha sonra yapılacak

ek tadil sözleşmesi ile %40 payı olan arsa sahibine örneğin 1, 2, 3, 4 nolu daireler, %60 payı olan müteahhide ise 5, 6, 7, 8, 9, 10 nolu dairelerin verileceği şeklinde

 

 

mukavele değişikliği yapılması durumunda, yapılan ek tadil sözleşme sadece maktu harç alınır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (22)

12/a- Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin tadili (2)

Örnek-3 (Paylaşım nispeti dahilinde bağımsız bölüm takası)

miktarında ve diğer şartlarında herhangi bir değişiklik yapılmaksızın arsa sahibine ve müteahhit şirkete verilecek bağımsız bölüm numaralarının değiştirilmesi halinde, yapılan ek/tadil sözleşmesinden sadece maktu harç alınır.

*Yukarıdaki 1 ve 2 nci örneklerde belirtilen tadil işlemlerinde sözleşme bedeli ve paylaşım oranlarında bir artış ya da azalma meydan gelmeyeceği cihetle, içeriği itibariyle değeri gerektirmeyen bu düzenlemeler sebebiyle damga aranılmaksızın sadece maktu harç alınması gerekmektedir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (23)

12/b- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım sözleşmelerinin tadili (3)

Örnek-4 (Paylaşım nispet ve bağımsız bölüm adedinin değişmesi)

*On dairelik bir inşaat ile ilgili ilk mukavelede paylaşım esasları, arsa sahibinin payı %40 ve buna isabet eden, bağımsız bölümler 1, 2, 3, 4 olarak belirlenmesi, yine müteahhidin payı %60 ve buna isabet eden daireler 5, 6, 7, 8, 9, 10 nolu bağımsız bölümlerden olması ve daha sonra yapılacak tadil sözleşmesinde arsa sahibi ve müteahhidin pay oranlarının değiştirilerek her ikisinin de %50 olarak belirlenmesi, verilecek dairelerin numaralarının ise arsa sahibine 1, 2, 3, 4, 5 nolu bağımsız bölümlerin, müteahhide ise 6, 7, 8, 9, 10 nolu bağımsız bölümlerin verileceği şeklinde düzenleme yapılması halinde ek tadil sözleşmesinden önceki sözleşmenin değeri üzerinden damga vergisi aranılmaksızın nispi harç alınması gerekmektedir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (24)

12/c- Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin tadili (4)

Örnek- 5 (Değişen imar imkanı dahilinde ilave bağımsız bölüm paylaşımı)

On dairelik bir inşaat ile ilgili yapılan ilk mukavelede arsa sahibinin payı % 40, müteahhidin payı % 60, verilecek dairelerin paylaşımının arsa sahibine 1, 2, 3, 4 nolu daireler, müteahhide ise 5, 6, 7, 8, 9, 10 nolu dairelerin verileceğine dair düzenleme yapılmış, daha sonra yapılan ek tadil sözleşmesinde ilave kat çıkılarak daire sayısının arttırıldığı ve elde edilen 5 adet ilave daireden paylaşım oranı değişmeksizin 11, 12 no.lu dairelerin arsa sahibine 13, 14 ve 15 no.lu dairelerin ise müteahhide verildiğine dair düzenleme yapılması halinde ek tadil sözleşmesinden önceki sözleşmenin değeri üzerinden damga vergisi aranılmaksızın nispi harç alınması gerekmektedir.

Örnek - 6 (Kat / bağımsız bölüm sayısının azalması ve paylaşım)

 

 

* % 40 arsa sahibi % 60 müteahhit payı esasıyla 10 daire olarak yapılacak inşaatta bilahare kat sayısının azalması sonucunda yapılan tadil sözleşmesinde tarafların payı sabit kalsa dahi bağımsız bölüm sayısının azalmasını ifade etmek üzere düzenlenen tadil sözleşmesinden nispi harç alınması gerekmektedir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (25)

13-Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin devri

*Muhtevasında kefalet, teminat ya da garanti olmadığı takdirde damga vergisi sıfır «0» olarak uygulanan yani bir anlamda damga vergisinden bağışık olan ve sadece nispi harca tabi tutulan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin (6306 sayılı Kanun kapsamındaki inşaat sözleşmelerinin devri hariç) müteahhit tarafından bir başka müteahhide devrinde damga vergisi tatbikatı gerekmektedir.

*Zira sıfır «0» nispet damga vergisi uygulaması sadece sözleşmenin meydana getirilmesi için tanınmış olup, devir işlemlerine şami değildir.

*Bu bakımdan bu söz eşmelerin devrinde, 488 sayılı Kanunun 14 üncü maddesi gereğince ihtiva ettik eri değer üzerinden hesaplanan damga vergisinin dörtte biri tahsil edilir.

*Harç ise devir eden ile devir alanın imzası itibariyle imza başına nispi olarak tahsil edilir. Devre muvafakat eden arsa sahibinin imzası dikkate alınmaz. 492 S.K. mad. 46)

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (26)

13/a-Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin devri (2)

*Devir işleminde arsa sahibinin birden fazla (örneğin dört kişi) olması halinde devir eden ve devir alanın iki imzası yerine muvafakate dair dört imza üzerinden harç alınır.

*Devir konusu sözleşmede, sözleşme değerinin yanı sıra teminat, kefalet ve garanti de var ise damga vergisi ve harç, en yüksek değer üzerinden hesaplanarak alınır.

ÖNEMLİ

Düzenleme anında damga vergisi ve harçtan istisna olsun ya da olmasın, işlem taraflarının her iksinin de damga vergisi ve harçtan muaf olmadığı hallerde tüm devir işlemleri damga vergisi ve harca tabi (6306 sayılı Kanun kapsamındaki inşaat sözleşmelerinin devri hariç)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki iş ile ilgili taşeronluk/alt müteahhitlik Sözleşmesi (Genelge 2017/5)

Muhtevasında kefalet, teminat ya da garanti olmadığı takdirde damga vergisi sıfır «0» olarak uygulanan yani bir anlamda damga vergisinden bağışık olan bu sözleşmeler, taşeronluk hizmetinin gerektirdiği değer üzerinden nispi harca tabi

tutulur

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

ArsaPayı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde DamgaVergisi Ve Harç (27)

14/a- Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin feshi /ibra

*Muhtevasında kefalet, teminat ya da garanti olmadığı takdirde ilk düzenleme anında damga vergisi sıfır «0» olarak uygulanan yani bir anlamda damga vergisinden bağışık olan ve sadece nispi harca tabi tutulan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin, sözleşme taraflarınca karşılıklı feshine ilişkin olarak düzenlenen fesih sözleşmelerinde damga vergisi tatbikatı gerekmektedir.

*Fesih işleminde, feshedilen sözleşmede teminat, kefalet ya da garanti olmaması halinde ihtiva ettiği üzerinden binde 1,89 nispetinde damga vergisi ve beher imza için binde 1,13 nispetinde harç alınacaktır.

*Feshedilen sözleşmede teminat var ise yüksek olan değer üzerinden nispi damga vergisi ve harç hesaplanacaktır.

*Fesih işleminde tarafların birbirini ibra etmeleri işlemin fesih özelliğine tesir etmez (Genelge 2022/5)

Tİ ty

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (28)

14/ b- Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin feshi (2)

*Fesih işleminde taraflardan birinin diğerine miktarı belirli bir para vermeyi taahhüt etmesi halinde, damga vergisi, ödenmesi taahhüt edilen para tutarından binde 9,48 nispette, feshedilen sözleşmenin değerinden de binde 1,89 nispette hesaplanan damga vergisinden yüksek olanı alınacaktır.

Harç ise ödenmesi taahhüt edilen para tutarı ile feshedilen sözleşmenin değerinden değer itibariyle yüksek olanı üzerinden hesaplanacaktır. (Genelge 1992/11)

ÖNEMLİ

Damga vergisi ve harçtan istisna olsun ya da olmasın, işlem taraflarının her iksinin de damga vergisi ve harçtan muaf olmadığı hallerde tüm fesih işlemleri

damga vergisi ve harca tabi

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (29)

15-Bu sözleşmeler kapsamındaki inşaat işi ile ilgili olarak düzenlenen diğer sözleşmeler

Taşeronluk/alt müteahhitlik sözleşmeler i (Genelge 2017/5)

Muhtevasında teminat, kefalet ve garanti olmadığı takdirde damga vergisi nispeti sıfır «0» olarak uygulanan bu sözleşmeler, taşeronluk/alt müteahhitlik hizmetinin gerektirdiği bedel üzerinden nispi harca tabi

Danışmanlık sözleşmeleri (Genelge 2017/5)

Muhtevasında teminat, kefalet ve garanti olmadığı takdirde damga vergisi nispeti sıfır «0» olarak uygulanan bu sözleşmeler, danışmanlık hizmetinin gerektirdiği bedel üzerinden nispi harca tabi

Yap ı denetim hizme t sözleşmeler i (Genelge 2017/5)

Arsa payı karşılığı inşaat yapımı ile ilgili olsun olmasın, muhtevasında teminat, kefalet ve garanti olmadığı takdirde damga vergisi nispeti sıfır «0» olarak uygulanan bu sözleşmeler, denetim hizmetinin gerektirdiği bedel üzerinden nispi harca tabi

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (30)

16-Damga Vergisi ve Harca tabi olmayan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Bir sözleşmenin damga vergisi ve harca tabi olmaması için gerek 488 ve 492 sayılı Kanunlarda, gerekse ilgili diğer kanunlarda bu konuda bir muafiyet ya da istisna hükmü olması gerekir.

Muafiyet; Kişi ve kurumlara, (Türkiye Kızılay Derneği, Tarım Kredi ve Tarım Satış Koop. vb)

İstisna ;

-İşlem ya da kağıdın kendisine (Kooperatif ana sözleşmesi gibi)

-Ya da genel olarak bu işlem ve kağıtları gerektiren olaya (İhracat işlemleri gibi) tanınan vergi ve harç bağışıklığını ifade eder.

Buna göre işlemin her iki tarafı da damga vergisi ve harçtan muaf olduğu veya işlem ya da bunu gerektiren olaya tanınmış bir istisna hükmü olması halinde, sözleşmeden damga vergisi ve harç alınması mümkün değildir.

ArsaPayı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde DamgaVerRisi Ve Harç (30)

17/a- Bir tarafı harç ve damga vergisinden muaf olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri (2)

Örneğin: Türkiye Kızılay Derneğinin taraf olduğu sözleşmeler

1606 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile Türkiye Kızılay Derneği damga vergisi ve harçtan muaf tutulmuştur

Bu hüküm karşısında Türkiye Kızılay Derneğinin taraf olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ait varsa damga vergisinin tamamını 488 sayılı Kanunun 24 üncü maddesi gereğince damga vergisinden muaf olmayan müteahhit tarafından ödenecektir.

İşle ait harç ise sadece müteahhit imzası itibariyle tek imza üzerinden nispi olarak alınacaktır.

*Bu bakımdan kendi kuruluş kanununda damga vergisi ve harçtan muafiyeti bulunan tüm kuruluşların taraf olduğu tüm sözleşmelerde durum aynıdır

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (31)

17/b- Konusu itibariyle harç ve damga vergisinden istisna olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri

*Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında bulunan sözleşmeler

6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin 9 uncu fıkrası ile bu Kanun kapsamındaki tüm inşaat sözleşmeleri ve bu meyanda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözlemleri damga vergisi ve harçtan istisna tutulmuştur.

Bu anlamda muhtevasında teminat, kefalet ve garanti dahi olsa bu sözleşmenin taraflarından damga vergisi ve harç tahsil olunamaz

Bu istisnanın uygulanabilmesi için inşa edilecek binanın;

-Mevcut bir bina yıkılıp yeniden inşa edilecek ise bu binanın riskli olduğu,

-İnşa edilen binanın riskli alan içerisinde olduğu

-inşa edilen binanın rezerv yapı alanında olduğu,

Hususunun ilgili dairesinden alınacak bir yazı ile belgelenmesi gerekir

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (32)

17/c-Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında bulunan sözleşmelerde istisna uygulama prensipleri (2)

Riskli yapılarda (Genelge 2013/1)

Bir binanın riskli olduğu için yıkılıp yeniden yapılması amacıyla düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine damga vergisi ve harç uygulanabilmesi için bina le riskli yapı raporunun düzenlenmiş ve kesinleşmiş Olduğunun bir yazı ile be gelenmesi gerekir.

Bu yazı;

-Ankara, İstanbul ve İzmir’de ilgili belediyesince (Genelge 2022/1) -Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan yerlerde bu Müdürlüklerce, -Diğer illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerince,

düzenlenmektedir.

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (33)

17/d-Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında bulunan sözleşmelerde istisna uygulama prensipleri (3)

Riskli alanlarda yapılan inşaatlarda (Genelge 2013/1)

Riskli alan olarak tabir edilen yerlerdeki inşaatlarla ilgili işlemlerde istisna uygulanması için inşaatın yapıldığı parselin bulunduğu alanın Bakanlar Kurulunca Riskli Alan olarak tespit edildiğine ilişkin Bakanlar Kurulu Kararının görülmesi,

veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün sözü edilen bu karara ilişkin yazısının istenilmesi gerekmektedir.

Rezerv Yapı alanlarında yapılan inşaatlarda (Genelge 2013/1)

Rezerv Yapı Alanlarında yapılacak inşaatlarla ilgili iş lemlerde istisna uygulanmasında, Çevre ve Şeh rcilik Bakanlığınca bu alanın rezerv yapı alanı olarak tespit edildiğine ilişkin o arak anı an Bakanlığın Rezerv Yapı Alanı tespit kararının görülmesi,

veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün sözü edilen karara ilişkin yazısının istenilmesi uygun olacaktır.

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

ArsaPayıKarşılıgı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (34)

17/e-Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi        Hakkındaki        Kanun

kapsamında bulunan sözleşmelerde istisna uygulama prensipleri (4)

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında bulunan sözleşmelerin devrinde istisna uygulama prensipleri (Genelge 2020/2

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunca Danıştay 9. Daire kararının onaylanması hakkında verilen 23.10.2018 günlü ve 2018/8 sayılı Karar gereğince;

6306 sayılı Kanun kapsamında yer alan yıkım ve inşaat işini yürütmekte olan müteahhidin sözleşme ile yükümlendiği işi ve mukaveleyi bir başka müteahhide devretmesi halinde bu devre ilişkin işlem ve bu işleme ilişkin olarak düzenlenecek kağıtlar harç ve damga vergisinden istisnadır.

Önemli - Fesih

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında bulunan sözleşmelerin feshinde istisna yok. Evvelki bölümlerde belirtildiği gibi bu fesih işleminden nispi damga vergisi ve harç alınacak

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

ArsaPayı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde DamgaVergisi Ve Harç (35)

18- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşa edilen bağımsız bölümlerin satış/devrinde damga vergisi ve harç

6306sayılı Kanun kapsamında inşa edilenlerde satış/devir (Genelge 2020/2)

-Arsa sahibinin satış/devrinde (Genelge 2022/2)

-Satış vaadi ile devirlerinde damga vergisi nispeti sıfır «0», harç devir bedeli üzerinden nispi

*Müteahhidin satış/ devrinde (Genelge 2022/2)

-Ön ödemeli konut satış ile devredildiğinde damga vergisi ve harçtan istisna var

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

ArsaPayı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ve Harç (36)

18/a- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşa edilen bağımsız

bölümlerin satış/devrinde damga vergisi ve harç (2)

Diğer inşaedilenlerde satış/devir

-Arsa sahibinin satış/devrinde

-Satış vaadi ile devirlerinde damga vergisi nispeti sıfır «0», harç devir bedeliüzerindennispi (Genelge 2017/2)

-Müteahhidinsatış/ devrinde (Genelge 2017/2)

-Satış vaadi ile devir edilecek olan gayrimenkul satış vaadine değil, bir hakkın temlikine konu olabi eceğinden, devir bedeli üzerinden nispi damga vergisi ve nispi harç var.

-Ön ödemeli konut satışı ile devredildiğinde damga vergisi nispeti «0» sıfır, harç devir bedeli üzerinden nispi olarak alınacak

 

HASILAT PAYLAŞIMI ESASINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Hasılat paylaşımı esasına dayalı inşaat sözleşmelerinde
damga vergisi ve harç (1)

• (Genelge 2008/31, 2017/5, 2023/3, 2023/10)

Düzenleme işlemine tabi

Bu sözleşmeler arsa sahibinin arsasını inşaata tahsisi ile müteahhit tarafından yapılacak inşattaki bağımsız bölümlerin satışı sonrasında elde edilecek toplam hasılatın paylaşım esaslarını düzenler.

Sözleşmede gösterilecek değer arsa sahibine verilecek hasılat payı tutarıdır.

Bu sözleşmelerde elde edilecek hasılatın başlangıçta belli olmaması durumunda inşaata tahsis olunan arsanın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere bir değer gösterilmesi gerekir.

Bu sözleşmelerde, düzenleme olarak yapılması kaydıy a, Bakanlar Kurulu Kararı gereğince damga vergisi oranı sıfır “0” o arak uygulanmaktadır. Yani bu sözleşmeler için bir nevi damga vergisi istisnası getirilmiştir.

 

HASILAT PAYLAŞIMI ESASINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Hasılat paylaşımı esasına dayalı inşaat sözleşmelerinde
damga vergisi ve harç (2)

Hasılat payı esasına dayalı inşaat sözleşmeleri gösterilen değer üzerinden nispi harca tabi.

Ancak bu sözleşmelerde teminat, kefalet ve garanti işlemi olduğunda, teminat, kefalet ya da garanti işlem değeri üzerinden damga vergisi alınır. Harç ise arsa sahibine verilecek hasılat payı üzerinden bu pay belirli olmadığında ise arsanın emlak vergisi değeri ile varsa teminat, kefalet ve garanti değerlerinden yüksek olandan alınır.

ipotek ve banka teminat mektubu verme taahhüdü arsa payı karşılığı inşaat söz eşmelerinde olduğu gibi

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin tadili (Genelge 2021/5)

Teminat, kefalet ve garanti şerhi olmamak kaydıyla bu sözleşmelerde ne türden bir değişiklik yapılırsa yapılsın damga vergisi söz konusu olmaz

 

 

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde olduğu gibi taraflar arasındaki paylaşım oran ve tutarlarını değiştiren tadiller ve süre uzatımı nispi harca tabi.

HASILAT PAYLAŞIMI ESASINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Hasılat paylaşımı esasına dayalı inşaat sözleşmelerinde
damga vergisi ve harç (3)

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri ile ilgili:

•Alt müteahhitlik sözleşmeleri//Danışmanlık sözleşmeleri

•(Genelge 2017/5) sayılı Genelge esasları çerçevesinde bu sözleşmelerde Bakanlar Kurulu Kararı gereğince damga vergisi oranı sıfır “0” olarak uygulanmaktadır.

•Ancak bu sözleşmelerde (ipotek ve banka teminat mektubu verme taahhüdü hariç) diğer teminat, kefalet ve garanti işlemi olduğunda, teminat, kefalet ya da garanti işlem değeri üzerinden damga vergisi alınır.

•Harç, bu sözleşmelerin ihtiva ettiği değer üzerinden nispi olarak alınacaktır.

•Yukarıda belirtilen konularla ilgili olmayan alt müteahhitlik, danışmanlık ve yapı denetim sözleşmelerinden değer üzerinden gerekli damga vergisi ve harcın alınacağı tabiidir.

Yapı denetim hizmet sözleşmeleri Bu sözleşmeler, arsa satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ilgili olsun olmasın damga vergisi oranı «0» sıfırdır. İpotek ve banka teminat mektubu verme taahhüdü hariç, kefalet, teminat ve garanti ihtiva etmediği takdirde damga vergisini gerektirmeyen bu sözleşmelerden nispi harç alınacaktır. (Genelge 2017/5)

DAMGA VERGİSİ UYGULAMASINDA NOTERLERİN SORUMLULUĞU

Tahsilat, Beyan Ve Ödeme Sorumluluğu

Tahsil edilen damga vergisi, harç yönünden sorumluluk

•Noterlik iş ve işlemlerinde doğan ve mükellefiyeti işlem sahiplerine ait olan damga vergisi ve harçlar ile değerli kağıt bedelleri yönünden noterlere kamu veznedarlığı anlamında bazı sorumluluklar yüklenmiştir.

•Bu sorumluluk, yukarıda belirtilen paraların noterin emanetine // zimmetine bırakılmış paralar olması sebebiyle, bu tutarların işlem ilgililerinden tam olarak tahsili ve kanunlarda öngörülen sürelerde vergi dairesine ödenmemiş olması halinde noterler hakkında zimmet suçlaması ile davalar açılabilmektedir.

•Bu bakımdan damga vergisi, harç ve değerli kağıt bedellerinin tam olarak tahsili ve 1512 sayılı Noterlik Kanununda belirtilen sürelerde vergi dairesine beyan edilerek ödenmesi özel önem taşımaktadır.

DAMGA VERGİSİ UYGULAMASINDA NOTERLERİN SORUMLULUĞU

Noksan tahsil edilen ya ya hiç tahsil edilmeyen damga vergisi
yönünden Noterlerin sorumluluğu

Düzenleme işlemlerde sorumluluk

488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 24 üncü maddesinde

•“Resmi daireler veya noterlerce düzenlenerek kişilere verilen veya dairede bırakılan ve Damga Vergisi hiç alınmayan veya noksan alınan kağıtların vergisi mükelleflere, cezası düzenleyenlere aittir.

•Vergi ve ceza, vergi için mükelleflere rücu hakkı olmak üzere, kağıtları düzenleyenlerden alınır.”

hükmü düzenlenmiştir

•Bu hükme göre 100.000-TL damga vergisini gerektiren ancak vergisi düzenleme işlemi sırasında noter tarafından tahsil olunmayan kağıda ait damga vergisi ve bir misli vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ile birlikte noterden alınır.

Noter ödemiş olduğu 100.000-TL vergi aslı ve gecikme faizi için mükellefe rücu hakkını kullanabilir. 100.000-TL vergi ziyaı cezası ise kendi üstünde kalır.

 

HARÇ UYGULAMASINDA NOTERİN SORUMLULUĞU

İşlem sahiplerine karşı sorumluluk

•492 sayılı Harçlar Kanununun 50 nci maddesi gereğince

•Noterin kusurundan kaynaklı olarak alınan harca konu işlemin mahkemece hükümsüz kılınması durumunda, bu işlemler ile ilgili olarak alınan harç ve ücretin işlem ilgilisine iadesinden noter şahsen sorumlu olacaktır.

Harç ve ücretlerin tazmin ettirilmiş olması, ilgililerin genel hükümler dairesinde, noterden ayrıca zarar ve ziyan istemelerine engel teşkil etmez.

HARÇ UYGULAMASINDA NOTERLERİN SORUMLULUĞU

Vergi idaresine karşı sorumluluk

•492 sayılı Harçlar Kanununun 128 inci maddesine göre,

•Gerekli harçları tamamen almadan işlem yapan memurlar harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumludurlar

•Hükmün incelenmesinden görüleceği üzere harç tahsilatı yönünden noterler bir anlamda memur (Sayman mutemedi) olarak değerlendirilmektedir.

•Bu bakımdan da işlemi yapan noter tarafından işlemden noksan alınan harç, buna ilişkin vergi ziyaı cezası ve varsa gecikme faizi, vergi dairesine müteselsil sorumluluk çerçevesinde noter tarafından ödenecektir.

•Bu uygulamada vergi dairesinin inisiyatifi ön planda olduğundan mükellef yerine notere gönderilecek vergi ve ceza ihbarnamelerine itiraz hakkı yoktur.

 

HARÇ UYGULAMASINDA NOTERLERİN SORUMLULUĞU

Ödeme // itiraz // dava

•Ancak, eğer noter yaptığı tahsilatın doğruluğu ve tarhiyatın sebepsiz olduğu noktasında emin ise çok tabii olarak itiraz ederek tarhiyatın kaldırılmasını isteyebilir.

•İtiraza rağmen tarhiyat kaldırılmadığı takdirde vergi mahkemesinde dava açma yoluna gidilebilir.

•Tarhiyatta haklılık olsun, olmasın, tarhiyata karşı vergi dairesi nezdinde uzlaşma talebinde bulunmak da bir başka seçenektir.

•Noter, kendisi tarafından vergi dairesine ödenmek zorunda kalınan harç,

vergi ziyaı cezası ve gecikme faizini mükelleften rücuen isteme hakkına

sahiptir.

 

İlgi ve sabrınız için teşekkürler

 

 

 

 

 

 

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri her ne kadar 488 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı Tablonun I/A-1 fıkrasında binde 9,48 nispetinde damga vergisine tabi olmakla birlikte olmakla birlikte, (2017/5) sayılı genelgede belirtildiği üzere,

488 sayılı Kanunun mükerrer 30 uncu maddesinin verdiği yetki çerçevesinde alınan 2017/9973 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı hükümleri çerçevesinde, damga vergisi nispeti sıfır * *0* olarak tespit edilmiştir.

Ancak, bu sözleşmelerde teminat, kefalet, garanti benzeri teminata dair bir başka şerh olduğu takdirde uygulama yönünden bir boşluk bulunmaktadır.

3- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde harç nispeti

• Sözleşmenin ihtiva ettiği değer üzerinden beher imza için binde 1,13

nispetinde harç alınır.

*Bütün imzalar için alınacak harcın toplam miktarı 891,50 TL den az

459.448,10 TL den çok olamaz

Başlarken de belirttiğimiz gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi birden fazla taahhüdü ihtiva etmek bakımından karma bir akittir. Bu sözleşme,

*Arsa sahibinin, arsasını inşaata tahsisi,

*Müteahhidin tüm masraflar kendisine ait olmak üzere bu arsa üzerinde bir bina inşaatını gerçekleştirilmesi yapılan inşaattaki bağımsız bölümlerin belirlenen oran ya da adet çerçevesinde paylaşımı,

*Arsa sahibinin de arsa üzerine yapılan inşaattan müteahhit hissesine düşen bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının müteahhide ferağını vermesi taahhüdüdür.

-Görüleceği gibi bu hususları ihtiva eden kağıtta birbirine bağlı ve bir asıldan doğma birden fazla akit ve işlem vardır.

-Bu sebeple de teminat kefalet ve garanti şerhi bulunmayan sözleşmeden en yüksek akit ya da işlem değeri üzerinden damga vergisi ve harç a ınması gerekmektedir.

-Burada en yüksek değeri ihtiva eden bina inşaatına dair değer olmakla birlikte, ilgililerce inşaatın toplam değerine ilişkin bir belirleme yapılmadığı, ya da inşaatın toplam değerinin hesabına imkan tanıyan bir düzenleme olmadığı takdirde, inşaata tahsis olunan arsanın değeri .ile inşaatın değerinin birbirine denkliği prensibi çerçevesinde arsa değerinin işlemde damga vergisi ve harca esas değer olarak gösterilmesi yeterli bulunmaktadır.

---